Jak dlouho trvá územní plán?

Územní plán pro pozemek se objednává pro pozemkovou transakci nebo jednoduše pro sebe, aby při výstavbě nic nerušil.

Toto je oficiální dokument s kompletními informacemi o webu. Pokud pozemek není využíván ke komerčním účelům, není nutné zpracovávat územní plán – GPZU – a proto jej mnoho vlastníků nemá. Často se GPZU objednávají, až když se bez něj neobejdou. Například je potřeba prodat pozemek, už je tu kupec a ten žádá o GPZU.

Pojďme přijít na to, co je to plán města, proč je potřeba, proč ho kupující požadují a proč ho majitelé pozemků nechtějí vypracovat.

Co je GPZU

Územní plán pozemku

je dokument, který uvádí stavební charakteristiky a omezení území. GPZU obsahuje:

1. Povolené typy využití území.
2. Povolené stavební parametry.
3. Omezení – požadavky na účel, parametry a umístění nemovitosti, například přípustné útlumy a hranice budov.

Omezení jsou to nejdůležitější, co vlastník webu potřebuje vědět. Kvůli nim se nesmí koupit pozemek, pokud je tam například zakázána výstavba obytného domu. Stává se, že vlastník, který vlastní pozemky řadu let, o omezeních neví, protože není nutné pořizovat GPZU na pozemky individuální bytové výstavby.

Soudy obecně vykládají GPZU jako čistě informační dokument, to znamená, že předpokládají, že to nic neovlivňuje, ale rychle tam vidíte všechny informace důležité pro vývoj. Pokud si zkontrolují, co se stavělo a jak se to stavělo, srovnávají to ne s GPZU, ale například s pravidly využití území a rozvoje, které v obci platí.

Zároveň neexistuje jednotné stanovisko k právnímu postavení GPZU. Profesor na Vyšší škole urbanismu Eduard Trutnev tedy považuje GPZU za „zrcadlo legislativních chyb“. Územní plán města je podle něj zárukou, že se pravidla během doby jeho platnosti, tedy tří let, nezmění.

Nezáleží na tom, jak se mění ostatní dokumenty: „Vydání GPZU dává držitelům práv k pozemkům záruky, že nebudou existovat právní překážky pro realizaci jejich investičních a stavebních záměrů – informace uvedené v GPZU nebudou změněna na tři roky, i když během tohoto období „se změní například pravidla využívání půdy a rozvoje“.

GPZU navíc podle ÚP garantuje po dobu své platnosti neměnnost pravidel rozvoje i pro nové lokality vzniklé z té, na kterou byl získán územní plán.

Příklad GPZU: jsou vyznačeny bezpečnostní zóny inženýrských sítí, ve kterých je zakázána výstavba, červené čáry ulic, do kterých je rovněž vjezd zakázán a místa přípustné výstavby

Legislativní rámec. Základní předpisy, které upravují vydávání a používání GPZU:

1. Účel, obsah a obecná pravidla pro získání GPZU určuje zákon o územním plánování (GrK) – zejména článek 57.3.
2. Zemský zákoník (LLC RF) je hlavním zákonem upravujícím pozemkové vztahy.
3. Federální zákon č. 03.07.2016-FZ ze dne 373. července 9 o změnách občanského zákoníku – je zvykem jej poznamenat samostatně z důvodu článku XNUMX, který stanoví lhůty pro využití informací z územních plánů.
4. Příkaz Ministerstva výstavby ze dne 25 č. 2017/pr – schvaluje formuláře a postup při vyplňování GPZU.
5. Nařízení vlády Ruské federace ze dne 02.04.2022 č. 575 – definuje rysy přípravy GPZU, její koordinaci, schvalování a prodloužení platnosti.
6. Nařízení vlády Ruské federace ze dne 12.11.2020. listopadu 1816 č. XNUMX – uvádí situace, kdy není nutné zpracovávat podklady o plánování území a získávat stavební povolení, a proto žádat GPZU.
7. Nařízení vlády Ruské federace ze dne 31.03.2017. března 402 č. XNUMX – schvaluje pravidla a druhy inženýrských průzkumů, které jsou potřebné pro přípravu podkladů pro územní plánování.
8. Správní řád pro vydávání GPZU schvalují místní úřady, to znamená, že různá města mohou mít různá nařízení.

Odkaz na další technickou dokumentaci. Územní plán pozemku shromažďuje údaje z různých dokumentů a registrů. Zákon vymezuje seznam zdrojů, které je nutné k přípravě plánu použít

1. Dokumentace k územnímu plánování – projekt územního plánování a projekt zeměměřictví. Zpracovávají je místní úřady pro rozvoj konkrétní části obce – určují hranice komunikací, ulic, veřejných prostranství a místa pro umístění zařízení infrastruktury.
2. Dokumenty územního plánování jsou pravidla pro využití a rozvoj území.
3. Územně plánovací dokumenty jsou plánovací schémata a územní plány.
4. Normy územního plánování.
5. Informace z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN).
6. Informace ze státního informačního systému pro územní plánování (GIS TP).
7. Informace ze státního informačního systému pro podporu urbanistické činnosti (GISOGD).
8. Informace o možnosti napojení objektů investiční výstavby na inženýrské a technické sítě, kromě sítí elektrických. Tyto údaje jsou přebírány z automatizovaných systémů a registrů, ale v nejednoznačných případech je lze vyžádat od samotného majitele.

Proč potřebujete GPZU?

GPZU je potřeba ke správnému rozvoji webu a nic nenarušuje. Přestože soukromá výstavba nevyžaduje zhotovení projektu a získání povolení, je lepší neriskovat a získat GPZU.

Kupující nebo nájemce si může vyžádat urbanistický plán lokality, aby zkontroloval, zda na lokalitě nedochází k nějakým porušením. To je běžná praxe. Je na rozhodnutí vlastníka, zda jej obdrží nebo ne, ale člověk se musí připravit na to, že bez dokladu k transakci nemusí dojít.

odborník na příměstské nemovitosti

Proč je GPZU lepší než jiné dokumenty

Může se zdát, že GPZU je formální dokument, který jednoduše kombinuje informace z různých registrů a databází. To je špatně. Zde jsou hlavní výhody GPZU a důvody, proč se vyplatí plán města pořídit.

Informace GPZU o omezeních na pozemku jsou téměř vždy úplnější než v Jednotném státním registru nemovitostí. Katastr nemovitostí se vyplňuje v neposlední řadě v závislosti na finančních prostředcích např. pro stanovení hranic zón se zvláštními podmínkami využití území, nebo ZOUIT, – jedná se o pozemky v blízkosti elektrického vedení, letišť, vodních ploch nebo kulturních památek. . Ale množství řek, inženýrských sítí, vytipovaných kulturních památek a dalších věcí je tak velké, že prostředky na digitalizaci ZOOITu na tyto objekty vždy nestačí.

Přitom zpracovatelé GPZU, tedy komise pro architekturu a urbanismus, budou mít vždy větší objem návrhových materiálů a takříkajíc zhruba definovaný ZOUIT, než je potřeba pro zadávání informací do Jednotného státu. Registr nemovitostí. Tyto údaje sdílejí s vlastníky pozemků prostřednictvím GPZU.

Jedná se o pozemek GPZU v městské části Odintsovo v Moskevské oblasti. Nejsou zde žádná stavební místa, to znamená, že výstavba je zakázána. Zároveň z informací EGRN na stejném pozemku vyplývá, že je určen pro individuální rezidenční zástavbu a nemá žádná omezení – máme k dispozici výpis

Chyby EGRN se obvykle v GPZU nereprodukují. Důvodem je skutečnost, že vývojáři GPZU se nepodílejí na vyplňování Jednotného státního registru nemovitostí. GPZU je zdroj dat o pozemku nezávislý na Jednotném státním registru nemovitostí.

Například Rosreestr ve výpisech EGRN po zrušení přímých souhlasů s umístěním objektů v bezpečnostních zónách elektrického vedení stále naznačuje, že tento souhlas je nezbytný. Výpisy z Jednotné státní evidence nemovitostí obsahovaly řadu let chybné údaje o vyhrazení pozemků pro potřeby státu či obce

, i když omezení platila pouze pro ZOUIT

Existují případy, kdy ZOUIT zapsané do Jednotného státního rejstříku a překročení pozemku se neodrážejí v rozšířených výpisech z Jednotného státního rejstříku. Pouze pečlivé čtení grafické části výpisu nám umožňuje povšimnout si, že existují omezení. U GPZU jsem se ještě nesetkal s podobnou situací, kdy omezení je v Jednotném státním registru nemovitostí, ale není uvedeno v GPZU.

GPZU je srozumitelnější. Popis omezení na ZOUIT v GPZU může být mnohem výstižnější a jasnější než v informacích Jednotného státního registru nemovitostí. Jak ukazuje praxe, ani zkušení účastníci trhu s nemovitostmi nechápou, na co si dát pozor a co v takových popisech v Jednotném státním registru nemovitostí může chybět. Například v takových popisech jsou často čísla a názvy smluv o založení ZOUIT, informace o plných mocích, příjmení, křestní jména, patronymie a funkce manažerů, kteří dokumenty na ZOUIT podepsali, tedy nepotřebné údaje.

Popis omezení z výpisu USRN pro pozemek v obci Kratovo, Moskevská oblast. Takový popis jen mate. Pokud „rozvojem venkovských a městských sídel“ máme na mysli výstavbu rodinných domů, může tento popis vést k mylnému závěru, že výstavba na místě je zakázána

GPZU bude obsahovat aktuální informace z pravidel využívání území a rozvoje. GPZU obsahuje odkaz na aktuální vydání pravidel využívání půdy a rozvoje (LRU). Přes zdánlivou jednoduchost otázky není vždy možné snadno najít existující PPZ na webu obce nebo ve Federálním státním systému územního plánování (FSIS TP). Mnoho obcí buď na svých webových stránkách sekci „Územní plánování“ vůbec nemá, nebo jsou aktuální předpisy vyvěšeny společně se starými.

V Moskvě má ​​PZZ tisíce stran. Na své stránky je může aplikovat pouze speciálně vyškolená osoba. Získání GPZU přesouvá tuto práci na zpracovatele územního plánu.

GPZU bude indikovat schopnost připojení k sítím. Bez jakýchkoli dalších akcí, bez podávání žádostí o vydání technických specifikací, můžete získat oficiální informace o možnosti připojení ke komunikaci. Zvláště důležité jsou informace od organizace zásobování plynem. Často se na základě dat z GPZU informace od prodejce nemovitosti, že „plyn je na hranici“, změní na „spojení není možné“.

GPZU pomůže pochopit objem odstranění problematických částí webu. Stává se, že projekt územního plánování počítá s úplným nebo částečným stažením lokality kvůli křížení červených čar. Místo například vylezlo na silnici. GPZU ukáže rozsah katastrofy. Výpis z Jednotného státního rejstříku takové informace obsahovat nebude.

Vždy je ale třeba počítat s tím, že GPZU je doplňkový, alternativní, ale ne ideální zdroj informací. Existují GPZU s technickými chybami, s nespolehlivými údaji a s obecnými požadavky na vývoj a jeho schvalování, u kterých není jasné, jak je aplikovat. Správně číst GPZU obvykle dokážou pouze specialisté.

Byl přijat federální zákon „o změnách územního zákoníku Ruské federace a článku 18.1 federálního zákona „o ochraně hospodářské soutěže“. Federální zákon vstupuje v platnost dnem jeho oficiálního zveřejnění.

Dokument byl vypracován v souladu s odstavcem „h“ seznamu pokynů prezidenta Ruské federace, schváleného dne 24.08.2022. srpna 08.12.2022 po zasedání prezidia Státní rady Ruské federace, přijatého Státní dumou. dne 14.12.2022. prosince XNUMX a schválena Radou federace dne XNUMX. prosince XNUMX.

Spolkový zákon navrhuje transformovat stávající systém územního plánování a urbanistických územních dokumentů. Schválené úpravy zavádějí možnost zpracování Jednotného dokumentu pro územní plánování a urbanismus sídla, městské části (dále jen Jednotný dokument), který kombinuje skladbu a obsah územního plánu a pravidla využití území a rozvoje. Tento dokument musí zejména obsahovat ustanovení o územním plánování a mapách, které mají být zahrnuty do hlavního plánu v souladu s článkem 23 Kodexu městského plánování Ruské federace, jakož i mapy územního plánování, předpisy územního plánování ve vztahu k pozemkům pozemků a investičních záměrů výstavby, postup při uplatňování územně plánovacích map územních a urbanistických předpisů a jejich změn, včetně ustanovení uvedených v části 3 čl. 30 Kodex územního plánování Ruské federace. Zároveň musí vláda Ruské federace dodatečně stanovit složení materiálů k odůvodnění Jednotného dokumentu, postup přípravy a schválení.

Povinnou přílohou Jednotného dokumentu jsou informace o hranicích sídel a územních zón.

Jednotný dokument lze vypracovat jak pro území obce, tak pro její část, jednotlivá sídla.

Je stanoveno, že o přípravě Jednotného dokumentu, projektu změny Jednotného dokumentu, rozhoduje nejvyšší výkonný orgán zakládajícího subjektu Ruské federace. Krajům je zároveň dána možnost přenést tyto pravomoci na vedoucího místní správy sídla nebo městské části. Převod pravomocí je zajištěn regulačním právním aktem nejvyššího výkonného orgánu ustavujícího subjektu Ruské federace.

Přípravu Jednotného dokumentu zajišťuje místní správa. Současně s rozhodnutím o zpracování návrhu Jednotného dokumentu se schvaluje složení a postup činnosti komise, která může působit jako organizátor veřejných projednávání nebo veřejných projednávání návrhu Jednotného dokumentu, změn Jednotného dokumentu, pokud jsou provedeno. Tato komise plní i další funkce komise při přípravě návrhů pravidel pro využití a rozvoj území.

O návrhu jednotného dokumentu se konají veřejné diskuse nebo veřejná slyšení v souladu s články 5.1 a 28 Kodexu městského plánování Ruské federace. Změny Jednotného dokumentu se provádějí bez veřejného projednání nebo veřejného projednání, pokud takové změny územního plánu sídla, územního plánu městské části, pravidel využití území a rozvoje nevyžadují veřejné projednání nebo veřejné projednání.

Obecné otázky postupu při schvalování Jednotného dokumentu přijatý zákon neupravuje. Je však uvedeno, že pokud je třeba Jednotný dokument změnit pouze z hlediska pravidel využití území a rozvoje, schvalovací řízení stanovené pro územní plán se na takový dokument nevztahuje.

Jednotný dokument, změny Jednotného dokumentu schvaluje zastupitelstvo místní samosprávy sídla, městské části nebo místní správy, pokud příslušnou pravomoc stanoví krajský zákon o urbanistické činnosti.

Zadání informací Jednotného dokumentu do FSIS TP, GISOGD zakládajících subjektů Ruské federace se neposkytuje.

Do 1. září 2023 musí být pravidla využití území a rozvoje obcí, které schválily Jednotné dokumenty, prohlášena za neplatná.