DEVELOPMENT JAKO ZVLÁŠTNÍ TYP PODNIKATELSKÉ ČINNOSTI NA TRHU NEMOVITOSTÍ – Moderní problémy vědy a vzdělávání (online publikace)

Věřím, že hlavní je pochopení technologie výstavby. Nemyslím zde fáze výstavby, ale jakýsi „cestovní mapu“, která stanoví pořadí realizace projektu: od výběru lokality až po standardy řízení postavených objektů. Každá fáze by měla mít své vlastní KPI, stanovené v kontrolních seznamech. Je důležité si uvědomit, že ve fázi vývoje produktu fotografie rezidenčních komplexů z Evropy nestačí. Takové fotografie marketérům a projektovým manažerům nic nedají, spíše naopak – vytvoří u kupujících negativní postoj kvůli rozdílu mezi očekáváními z reklamních letáků a realitou při převzetí bytu. Efektivní projekt by měl být okamžitě integrován do finančního modelu developera; již ve fázi územního plánu je nutné vypočítat efektivní dispozici bytu a navrhované materiály.

– Po éře sovětské velkopanelové výstavby v Rusku přetrvává zkreslená představa o průmyslové výstavbě – opovržlivě se jim říká „panelky“. Ze setrvačnosti je jakákoli unifikace a sériovost ve stavebnictví považována za zaostalou a špatnou. Je však extrémně obtížné stavět hodně a levně bez systému unifikace. Další otázkou je – co je tento systém?

Ve společnosti Parametrica jsme okamžitě začali uvažovat o sériové výrobě. Je zajímavé vyrobit pro trh kvalitní sérii, která by byla flexibilní a umožňovala pravidelné modernizace. Aby se při návrhu nového domu netolerovaly předchozí chyby, ale aby se okamžitě zohlednily a firma se posouvala dál.

Moje zkušenosti v jedné z regionálních developerských společností částečně souvisely s vývojem blokového systému v dobách, kdy nebyl běžným prvkem. Cílem bylo vyrobit 50 různých bloků a tuto širokou škálu rozšířit po celé zemi.

— Developer nadále zavádí přibližně 200 tisíc metrů čtverečních ročně a přístup společnosti k tomuto produktu je obzvláště pietní. V takových podmínkách je zapotřebí mnoho úsilí a času k vytvoření profesionálního týmu, který rozumí principům formování kvalitního prostředí. Takový proevropský rozvoj je často spojen s neustálým zdokonalováním projektů, což neumožňuje sjednocení. Nevyhnutelně musí přijít okamžik, kdy je nutné přestat s vylepšováním a učinit rozhodnutí: „Zde je sortiment, v něm pracujeme!“ Pokud se snažíte dělat každý projekt individuálně, pak to brzdí rozvoj průmyslových přístupů.

Poté, jakožto vedoucí jednoho z produktových oddělení ve struktuře největšího developera v zemi, pokračoval v optimalizaci a řešil problém snižování sortimentu produktů. Aby mohl tuto práci vykonávat, začal se zabývat parametrikou. Zároveň bylo nutné vyhodnotit velmi velké množství pozemků nabízených developerovi v různých městech země, což zabralo spoustu času a přesnost prognózy byla velmi slibná. Při spolupráci s Nizozemci jsem viděl, že problém byl efektivně vyřešen v programech Grasshopper a Rhinoceros. Začali jsme hledat specialisty po celé zemi, kteří mají zkušenosti s parametrickým návrhem, a vytvořili jsme tým v Moskvě.

V důsledku toho jsme vyvinuli nomenklaturu sekcí o 29 kusech, které byly metricky podobné a zaměnitelné. Z nich bylo možné sestavit nejrůznější konstrukce. Developerský projekt jsme integrovali do jednoho z rezidenčních komplexů Nové Moskvy – do jedné „krabice“, ale se dvěma typy dispozic bytů, které splňovaly požadavky trhu hlavního města a Moskevské oblasti.

Zároveň jsem ve spolupráci s týmem největšího developera v Kazachstánu řešil další problém – potřebovali neustále upravovat projekty podle požadavků úřadů. Společnost se směřovala k průmyslové bytové výstavbě a já jsem je také směřoval k unifikaci. Aby developer mohl používat prefabrikované domy (Prefab), musí být vyvinuty identické jednotky, jeden osový krok, je nutné minimalizovat nomenklaturu. V Kazachstánu jsme vyvinuli architektonický standard pro největší produkt z hlediska objemu výstavby – standardní bydlení. Tato společnost je dnes klíčovým klientem společnosti Parametrica.

— Ruští developeři nyní začínají diverzifikovat své podnikání. Investují například do startupů souvisejících s IT a automatizací vývoje. Skolkovo začalo inovovat ve stavebnictví. Developeři si uvědomili, že už nemohou vydělávat peníze tak, jak dříve.

— To je také pravda. „Vlak“ se pohybuje oběma směry. Existuje zajímavá, hloubková studie západních odborníků, která nám říká, že stavebnictví je na nejnižší úrovni vývoje. Vyvíjí se velmi pomalu a špatně. Pokud vezmeme jako příklad stavbu lodí, stavebnictví je stále ve fázi stavby plachetnice. A inovace jsou vhodné: přibít další stěžeň, ale ještě nedosáhl úrovně parních mechanismů.

— Moskevský trh s vysokými maržemi a tokem zákazníků je problém. Je zde takový nedostatek bytů, že si lidé kupovali všechno, co se postavilo – nebylo třeba produkt vylepšovat. A obecně „tučný“ trh v zemi neposkytoval motivaci k optimalizaci – všechno se stejně prodávalo. V mnoha ohledech je tu další problém: před přijetím federálního zákona 214 „O sdílené výstavbě“ existovalo mnoho developerů, kteří žili z peněz akcionářů. Brali zjevně nerentabilní projekty, nafukovali „bublinu“ pomocí různých nástrojů. Pak peníze vybrali na jiné potřeby, když je potřebovali. Takoví developeři potřebovali projekty s dobrými technicko-ekonomickými ukazateli výkonnosti, nikoli optimální řešení.

— Federální zákon č. 214 nyní situaci zcela mění. Na jedné straně musí developeři zajistit vysokou dynamiku prodeje, aby neustále zásobovali účet projektu penězi, a tím snižovali procento bankovního úvěru. Na druhou stranu je pro dosažení zisku z tohoto projektu stále potřeba nízká cena nákladů. Developer tedy musí s cenou nákladů pracovat, snižovat ji. Ale to jsou do značné míry konstrukční rozhodnutí: například efektivní umístění domů na pozemku.

„Parametrica“ často audituje developerské projekty. V jednom z nich jsme rozšířili pouze osázení domů, v důsledku čehož se snížil počet výtahů a výrazně se zvýšila prodaná plocha díky efektům spojeným se zlepšením oslunění. Úspory po auditu projektu mohou dosáhnout až 30 % pořizovací ceny.

— Stále se učí. Vývojáři-optimalizátoři jsou někdy v „nádrži“ — v zajetí svých nápadů, kompetencí a hodnot. Někdy začnou optimalizovat jeden blok a tím naruší ostatní. Přeženou to s úsporami a dostanou nedostatečný produkt, zapomínají na klienta. Je nutné pochopit, že pokud optimalizujete rám, a to je 35 % nákladové ceny, pak snížením nákladové ceny rámu o 10 % získáme 3,5 % z celkových nákladů na výstavbu. Další otázkou je, pokud optimalizujete fasádu, a to je u sociálního bydlení pouze 3 %. Optimalizací rámu můžete udělat další fasádu a úspora na fasádě moc nedá. A z nějakého důvodu se rádoby optimalizátoři často snaží ušetřit na fasádě během výstavby. Pravděpodobně proto, že všechny hlavní příležitosti již byly promarněny.

— Trh dozrál. Parametrica neustále provádí audity. Základem metodologie naší kanceláře je vyvažování mezi cenou a kvalitou produktu. Princip práce týmu je „design by cost“, to znamená, že neustále kontrolujeme designová řešení z hlediska jejich nákladů. Vytváříme finanční model a na jeho základě vybíráme designová řešení. To je důležité i pro fasády: v přízemí, hmatovém vnímání, je žádoucí použít kvalitní a odolné materiály. Nahoře může být řešení jednoduše technicky spolehlivé a esteticky příjemné, což může přinést značné úspory.

— Ve městech s populací přes milion obyvatel se nyní mnoho developerů dívá na prefabrikované projekty jako na optimalizaci svých aktivit. V první řadě je zajímá zrychlení doby výstavby a kontrola nákladů. Ale ani tovární výstavba domů není tak jednoduchá. Stejně jako v automobilovém průmyslu existují specifické technologie. Pro uvedení populárního vozu do výroby se nejprve vytvoří a otestují prototypy. Je zapotřebí důsledný vývoj standardu pro každou sérii produktu developera. Bude zapotřebí několik iterací, optimum je napoprvé nedosažitelné. Postupné vylepšování produktu procesem R&D (výzkum a vývoj), implementace pilotního projektu, sběr zpětné vazby od všech účastníků, úpravy po prvním spuštění, vytvoření druhého pilotního projektu a tak dále. Jako vývoj softwaru: nebylo možné okamžitě vytvořit Telegram s kryptoměnou, videohovory a audiohovory, boty. Produkt se důsledně vyvíjel a vše začalo jednoduchým chatem.

— Od samého začátku, ve fázi územního plánování. Konečným výsledkem práce developera je uspokojení očekávání klienta. Pokud se klientovi produkt líbí a cena je správná, pak si ho koupí. Existuje však i jiný extrém — někdy se kvůli industrializaci na klienta zapomíná. To znamená buď boj s nomenklaturou, nebo s omezeními klišé. Při vstupu do průmyslové bytové výstavby je v první řadě nutné pochopení produktu, který chcete vytvořit. Abyste produktu porozuměli, musíte znát svého klienta, pro něj přijatelnou fakturu a očekávanou funkčnost bytu. Vypočítejte cenu, která vyhovuje developerovi. Vypracování úkolu pro montovaný dům vychází z těchto dat. To znamená, že před zahájením hromadné výroby bytů si musíte jasně a zřetelně představit, jakým rodinám se v nich bude pohodlně bydlet.

Efektivní developerský projekt se tedy opírá o dvě složky: optimalizaci nákladů a zvyšování hodnoty produktu, což zvyšuje přidanou hodnotu. Hodnoty produktu nejsou zprostředkovány pouze kvalitou postaveného domu a dispozičním řešením bytu, ale zahrnují také environmentální design, formování nezbytných řešení pro pohodlné bydlení. Pro jednoho developera končí pohodlí nájemníka u dveří jeho bytu a pro jiného pohodlí a pohoda doprovázejí obyvatele až na autobusovou zastávku. Vysoká kvalita prostředí pro každodenní život, překračující očekávání ve standardní třídě, pohání tržby a zisk.

— Poslední desetiletí Sovětského svazu byla přechodem k počtu metrů čtverečních. Lidé si vytvořili stereotyp, že prefabrikované domy jsou špatné, je to depresivní prostředí. To je první. Druhým je ztráta architektonických, technologických a inženýrských kompetencí v 90. letech. Když specialisté pracovali na trhu, obchodovali s něčím na bleším trhu. Třetím je trh prvního desetiletí roku 2000, který všechno spotřeboval a souhlasil s nekvalitním produktem.

— Měli jsme zkušenosti v Novosibirsku, kde jsme s místním projektantem postavili obytný dům, jako je Grazhdanproekt, který existuje téměř v každém postsovětském městě. Existoval hotový projekt sedmnáctipatrové budovy. Projektanti ze zvyku udělali obrovský suterén: v rané fázi se zakryli, aby se tam vešlo veškeré inženýrské vybavení a aby návrh mohl být svěřen méně kompetentním subdodavatelům. Navíc bylo nahoře technické patro, které se objevilo proto, že projektant nevěděl, jak vyrobit další střešní jednotku. Vyskytly se i vady výrobku, například malá okna. Zvenku vypadala efektně, ale u klientů vyvolávala obrovskou negativitu, protože taková okna nepotřebovali. Dispozice třípokojových bytů nesplňovala očekávání klientů. A také tam bylo příliš mnoho společných prostor (společné prostory: vstupní hala, chodby atd.). To byla výchozí pozice.

Tento projekt bylo potřeba znovu propojit s Tjumeňem. Měli jsme vlastní výzkum a vývoj a rozhodli jsme se tento projekt vnímat jako náš sériový rozvoj. Shromáždili jsme zpětnou vazbu k prvnímu domu a projekt jsme přepracovali. Odstranili jsme malá okna, udělali dobrý třípokojový byt, odstranili půdu, zmenšili sklep a společné prostory. Díky tomu se náklady snížily z 38 000 na 34 000 rublů za metr čtvereční. Navíc, protože jsme se znovu propojovali a již jsme měli projekt, který bylo třeba dokončit, byli jsme schopni snížit náklady na práci místních designérů trojnásobně.

Další iterace. Postavili jsme tyto domy v Tjumeni a získali jsme nové kompetence – ukázalo se, že sklep vůbec není potřeba. Stačí malé technické podzemí pro vstupní jednotku a technická místnost může být umístěna v přízemí. Domy se nacházely uvnitř obytného domu a obchodní prostory nebyly potřeba. Zbývající prostor v přízemí jsme zaplnili byty, evolučně vylepšili dispozice. A díky dosažení požadovaných výškových značek jsme dokonce mohli přistavit další patro. Výsledkem bylo 18 pater. Nákladová cena se přiblížila 30 tisícům rublů za metr čtvereční. Výsledkem bylo, že se nám v několika iteracích podařilo snížit nákladovou cenu o 20 % a prodejní vlastnosti domu se pouze zlepšily. Toho jsme dosáhli díky systematické práci s montovanou konstrukcí.

– Ale to není všechno. S katalogem tisíců hotových řešení jsme následně sestavili BIM prvky v Revitu. To je již parametrické: lze upravit řadu charakteristik – parametrů, spolu s tím se upraví objemy a projekce výkresu. Katalog obsahuje byty, schodiště a výtahové jednotky, sklepy, parkoviště – to jsou moduly, ze kterých se sestavuje budoucí dům.

Navržený „obchod s byty“ představuje veškerou škálu produktů, ze kterých lze sestavit hotová řešení. Společně s developerem jsme pak vypočítali cenu každého prvku. Nyní do posledního halíře víme, kolik stojí každý byt, z jakých komponentů se skládá. Kolik stojí inženýrské práce, rámová konstrukce a dokončovací práce.

– Vyvinuli jsme takový modul. Na základě mapy pozemkových úprav vytvoří rychlý návrh uspořádání budovy. Pomocí stavebních prvků a algoritmů, které jsou v něm zabudovány, modul nabízí milion možností uspořádání budov na pozemku. A my na základě zadaných klíčových ukazatelů výkonnosti (KPI) určíme potřebnou variantu uspořádání. Všechny technické a ekonomické ukazatele, koeficienty, to, co developer potřebuje, se vypočítávají najednou. Ukazatele se v případě potřeby upravují online – například překontrolováním oslunění.

A nejdůležitější je, že tento modulární systém lze dále detailně rozpracovat a trénovat. Neustále ho vylepšujeme, dokáže umístit rohové domy, reagovat na kontext. Opětovná kontrola oslunění trvá několik sekund a okamžitě se vydá minimální dispozice bytu, vypočítá se cena, a to jak za metr čtvereční, tak za celý územní plán.

S geografií bytů můžete také pracovat rychle. Pro každou fázi projektu lze naplánovat různou geografii bytů: čím dále se developerský projekt rozvíjí, tím lepší je reputace developera. Objevuje se sociální infrastruktura a velké byty se lépe prodávají, jejich procento se dá zvýšit. Tato data se v případě potřeby rychle stáhnou, bez kalkulaček a lidských chyb.

Takový automatizovaný modulární systém dokáže vygenerovat BIM model úrovně rozvinutosti detailního konceptu s konkrétní fasádou do 5 minut. Nyní pracujeme na předvolbách fasád, které nám umožňují vypočítat ekonomiku projektu v první aproximaci. Všechny výtahy, stožáry atd. již byly vypočítány. To může být základem pro vývoj fází pracovní dokumentace, projektu a finalizaci návrhu projektu. Pokud by to dělal člověk v architektonické kanceláři, trvalo by mu to asi 7 měsíců práce s využitím specializovaných modulů – ne více než jednu hodinu. Nyní tuto práci děláme pro našeho kazašského zákazníka. Později ale chceme vyvinout flexibilnější systém, aby ho mohl používat jakýkoli vývojář. Ukazuje se, že jde o jakousi robotizaci designu.

1 Federální státní rozpočtová vzdělávací instituce vyššího odborného vzdělávání „Jihouralská státní univerzita“ (Národní výzkumná univerzita), Čeljabinsk

Ekonomické procesy rozvoje se realizují formou zvyšování hodnoty nemovitosti v důsledku provedených fyzických změn. Zároveň zvýšení hodnoty není zajištěno žádnými fyzickými transformacemi, ale pouze těmi, které splňují požadavky trhu a poptávku jeho spotřebitelů. Čím větší je tato soulad, tím vyšší je hodnota vytvořeného objektu, tím vyšší je efektivita rozvoje. Regionální aspekt vlivu rozvoje spočívá v tom, že rozvoj nemovitostí vede ke kvalitativní změně nejen samotných nemovitostí, ale i jejich okolí. Efektivita je dána zvýšením tržní hodnoty a ziskovosti nemovitostí nacházejících se na daném území, zvýšením daňových a dalších příjmů do státního rozpočtu a především zlepšením blahobytu obyvatel na daném území (vznik nových pracovních míst, rozvoj zařízení sociální infrastruktury, úprava terénu atd.). Makroekonomický aspekt je určen vysokým multiplikačním efektem podnikatelské aktivity v sektoru nemovitostí. Investice do nemovitostí vedou ke zvýšené aktivitě v řadě souvisejících odvětví ekonomiky: ve výrobě stavebních materiálů, bydlení a veřejných služeb a ve výrobě trvanlivého spotřebního zboží, což v konečném důsledku zajišťuje nárůst hrubého domácího produktu a zaměstnanosti v zemi.

rozvoj
управление
nemovitost
Životní cyklus

1. Asaul A. N., Abaev Ch. S., Molchanov Yu. A. Správa, provoz a rozvoj majetkových komplexů. – Petrohrad: Humanistika, 2007.

2. Mazur I.I. a kol. Development nemovitostí: učebnice / editovali I.I. Mazur a V.D. Shapiro. – M.: Elima; Nakladatelství Omega-L, 2010. – 928 s.

3. Maksimov S. N. Development. Development nemovitostí. Organizace. Řízení. Financování. Petrohrad, 2003. — 256 s.

4. Polyakov A.N. Zkušenosti developera z Moskevské oblasti aneb Úvod do developerských projektů pro ženy v domácnosti. — M.: Vydavatelství Lastočka, 2009. — 180 s.

5. Tarasevič E. I. Ekonomika nemovitostí. – M.: Vydavatelství ISS, 2007. – 584 s.

6. Šindina T.A. Ekonomické mechanismy pro regulaci inovační činnosti // Vestnik SUM. – 2010. – č. 8. — s. 25-31.

7. Peiser RB Profesionální rozvoj nemovitostí. Urban Land Institute, 2003.

Problém zlepšování rozvoje stavebních organizací si vynutil rozšíření vědeckého a aplikovaného výzkumu v oblasti vývoje a implementace nových forem, metod a systémů řízení s cílem zvýšit konkurenceschopnost a efektivitu jejich fungování. Jednou z takových forem je „development“ (z angličtiny to develop – rozvíjet, vypracovávat, odhalovat).

Development v Rusku je relativně nový typ podnikání, který se objevil v kontextu formování tržní ekonomiky z příbuzných oblastí podnikatelské činnosti v oblasti nemovitostí, investic a stavebnictví.

Podle ruských vědců Mazura I.I., Shapira V.D., Olderogge N.G., kteří se zabývají výzkumem v oblasti správy a rozvoje nemovitostí, je development zvláštním procesem a zvláštním druhem odborné činnosti (podnikání) spojeným s kvalitativní transformací nemovitostí a zajištěním zvýšení jejich hodnoty [2, s. 35].

Klíčovými rysy rozvoje jsou tedy právě kvalitativní, tedy zásadní transformace a zvýšení hodnoty nemovitostí, včetně efektivity investic.

Na druhou stranu, development funguje také jako systém pro řízení procesu tvorby a rozvoje nemovitostí, což má za následek změny v jejich fyzických, ekonomických a právních vlastnostech [1, 3].

Procesy fyzického rozvoje tak poskytují nemovitostem nové spotřebitelské vlastnosti odpovídající měnícím se potřebám společnosti. Tyto změny mohou být jak radikální (přeměna nezastavěného pozemku na chatovou osadu), tak i navenek nepříliš znatelné (změna zamýšleného využití pozemku). Jsou však vždy přítomny a jsou nezbytným prvkem rozvoje, nezbytnou podmínkou pro zvýšení ekonomického efektu z užívání nemovitosti.

Procesy ekonomického rozvoje se realizují formou zvyšování hodnoty nemovitosti v důsledku provedených fyzických změn. Zároveň nárůst hodnoty není zajištěn žádnými fyzickými transformacemi, ale pouze těmi, které odpovídají požadavkům trhu a poptávce jeho spotřebitelů. Čím větší je tato shoda, tím vyšší je hodnota vytvořeného objektu, tím vyšší je efektivita rozvoje.

Právní procesy vývoje jsou spojeny s právní registrací provedených změn, vznikem kvalitativně nového nemovitostního objektu, který má větší hodnotu než původní [2, s. 27-28].

Ve své struktuře může být developerská společnost víceprofilovou investiční a stavební holdingovou společností se složitým, rozvinutým systémem sestávajícím z několika právnických osob, z nichž každá zaujímá své místo v určité hierarchii a má svůj vlastní účel. Tato hierarchie právnických osob, stejně jako funkce, které vykonávají (marketing, strategické řízení, stavební a instalační práce, provoz atd.), budou subsystémy obecného systému řízení projektů – developerského systému.

Struktura developerské společnosti při realizaci investičních a stavebních projektů je znázorněna na obrázku 1.

Obrázek 1. Struktura developerské společnosti při realizaci investičních a stavebních projektů

Je třeba poznamenat, že ne všechny právnické osoby, které se podílejí na procesu tvorby a realizace investičního a stavebního projektu, jsou součástí struktury (systému) developerské společnosti. Mohou to být státní i soukromé společnosti podílející se v určitých fázích realizace projektu, ale čím více jich je zahrnuto v tomto investičním a stavebním holdingu a spadají pod obecné řízení developerské společnosti, tím efektivněji bude tato společnost fungovat. Tyto společnosti budou zase vykonávat určité funkce řízení, organizace, motivace, kontroly atd.

Lze předpokládat, že rozvoj je směr, kterým ostatní ziskové obchodní oblasti převádějí významnou část svých příjmů, a široká dostupnost vypůjčených finančních prostředků, rozvoj mechanismu jejich zapojení do oběhu a rozmanité finanční nástroje vytvářejí příznivé prostředí pro rozvoj a fungování samotného rozvoje. Zároveň rozvoj, stejně jako jiné druhy podnikatelské činnosti, závisí na investičním klimatu v regionu a na kultuře služeb v zemi.

Podle klasifikace nemovitostí lze rozlišit následující typy developerských projektů:

• rozvoj pozemků (pozemkové parcely) nebo rozvoj pozemků;
• rozvoj rezidenčních nemovitostí;
• rozvoj kancelářských nemovitostí;
• rozvoj maloobchodních a zábavních nemovitostí;
• rozvoj skladových prostor;
• rozvoj průmyslových nemovitostí;
• rozvoj objektů společenského a kulturního významu.

Společným rysem developmentu nemovitostí je složitost a rozmanitost úkolů, kterým developerská společnost čelí při realizaci developerských projektů [2, s. 52].

Vytvoření například rezidenčního komplexu nemovitostí tedy zahrnuje dva typy rozvoje v souladu s klasifikací nemovitostí – rozvoj pozemků a rozvoj rezidenčních nemovitostí.

Jak v Rusku, tak v zahraničí se mnoho developerů zabývá těmito typy developmentu současně. Pokud jsou oba typy činností prováděny na stejném místě, nejčastěji se považují za jeden projekt (například vytvoření nízkopodlažního bytového komplexu). Jedná se však o dva zcela odlišné typy developerské činnosti a každý z nich musí být analyzován podle vlastních ukazatelů, organizován a řízen na základě odlišných principů a s využitím odlišných metod a nástrojů.

V každém developerském projektu je hlavní úsilí zaměřeno na snižování rizik a zvyšování ziskovosti. Řešení problémů vznikajících v každé fázi projektu je zaměřeno právě na dosažení těchto cílů [5, s. 145].

Tabulka 1 uvádí hlavní fáze a etapy developerského projektu na vytvoření komplexu nemovitostí, jejichž souhrn představuje životní cyklus celého projektu, jehož řízení se provádí pomocí developerského systému.

Tabulka 1. Životní cyklus developerského projektu při vytváření komplexu nemovitostí

FÁZE CYKLUS

KROKY PROJEKT

HLAVNÍ PRÁCE FÁZE

Definování nebo předefinování projektu

Vyhodnocení investorovy představy nebo počátečního stavu projektu, rozpracování konceptu projektu.

Průzkum trhu a prostředí, analýza konkurence, stanovení potřeb, předběžné technicko-ekonomické výpočty, příprava investorských odhadů, posouzení očekávaných finančních výsledků. Výběr parametrů (třídy) budoucích nemovitostí.

Výběr pozemku (území)

Vyhledávání optimálních pozemků pro podnikatelský nápad nebo koncept, získání pozemkových práv, příprava dokumentů a účast v aukcích.

Příprava pozemku (území) pro využití v projektu

Geodetické podklady, zaměření, evidence pozemkových práv, stanovení a změna kategorie pozemku nebo druhu povoleného využití, organizace inženýrských, environmentálních a dalších průzkumů.

Urbanistické plánování pozemku

Koordinace s Generálním plánem rozvoje území, analýza infrastrukturního prostředí, výběr řešení, příprava technických podmínek (TP) pro komunikace, koordinace věcných břemen, výchozí povolovací dokumentace (IPD), příprava územního plánu a konceptu Generálního plánu.

Analýza segmentace trhu s nemovitostmi, vypracování podnikatelského plánu a studie proveditelnosti, analýza alternativ, modelování scénářů, výběr objektů, zdůvodnění rozhodnutí, vypracování úvěrové a finanční politiky, výpočet odhadu zákazníka.

Organizace financování projektů

Vývoj schémat financování projektů, zdůvodnění bankovních úvěrů, sestavení formuláře pro dlužníka, příprava balíčku dokumentů pro bankovní úvěr, úvěrová podpora.

Marketing a operace na finančních trzích, příprava investičních návrhů a prezentací, propagace projektů, prodej podílů na projektech.

Designový projekt, územní plán, architektonický projekt, architektonický projekt, krajinářský design.

Inženýrské projekty na místě i mimo něj: inženýrské sítě, komunikace, zdroje.

Sada dokumentů potřebných pro výstavbu zařízení: architektonická a stavební část, projektová část, zásobování teplem a větrání, zásobování vodou a kanalizace, elektrická zařízení.

Organizace zajištění zdrojů pro projekt, včetně výběru producentů a dodavatelů zdrojů.

Koordinace stavebních prací (dodávky materiálů, inženýrské práce). Kontrola kvality výstavby a odhadovaných nákladů.

Aplikace systémů projektového řízení

Aplikace moderních automatizovaných systémů pro řízení projektů.

Správa a provoz nemovitostí

Organizace efektivního využívání zařízení. Marketing, prodej ploch. Správa nemovitostí, kontrola provozu a práce inženýrských systémů po dokončení výstavby. Organizace prací na zabezpečení území. Organizace prací na zařízeních vnitřní infrastruktury (škola, školka, restaurace, kavárna, sportovní areál atd.).

Řešení každého z problémů uvedených v tabulce 1 přináší výslednému nemovitosti určitou přidanou hodnotu.

Na základě analýzy ruské developerské praxe lze říci, že důkladná analýza trhu a správný výběr pozemku umožňuje učinit investiční rozhodnutí, které je o 20–50 % efektivnější než „průměrné tržní“ rozhodnutí.

Předběžné zdůvodnění investic zpravidla umožňuje optimalizovat využití investičních fondů o dalších 10–15 %. Kompetentní registrace vlastnických práv a řešení dalších právních otázek týkajících se rozvoje může zvýšit hodnotu pozemku o dalších 150–300 %.

Pouze převod pozemku z jedné kategorie do druhé nebo změna zamýšleného účelu pozemku může zvýšit hodnotu pozemku o 100–200 %. Konstrukční a inženýrsko-technologický rozvoj pozemku zvyšuje jeho hodnotu v průměru o dalších 150 % [2, s. 459].

Je zřejmé, že právě řešení problémů ve fázi rozvoje pozemků má rozhodující vliv na celkovou efektivitu celého developerského projektu. Tato čísla také vysvětlují, proč se rozvoj pozemků jako samostatný developerský byznys rozšířil v zahraničí a má obrovský rozvojový potenciál i v Rusku.

Kromě tradičních úkolů zahrnuje rozvoj jako druh podnikatelské činnosti také plnění určitých dalších funkcí, zejména řízení provozu infrastruktury pozemku.

Developer pozemku musí zajistit efektivní provoz systémů zásobování elektřinou, plynem, vodovodem a kanalizací, organizovat provádění prací na udržování území v řádném stavu, vytvořit bezpečnostní a kamerové systémy a mnoho dalšího. Zároveň není povinen vykonávat všechny tyto funkce samostatně, ale může si k provozu pozemků a infrastruktury přizvat jednu nebo více provozních organizací. Je to však developer, kdo je vůči vlastníkům nemovitostí odpovědný za kvalitu poskytovaných služeb.

S nasycením trhu se provozní služby stávají rozhodujícím tržním faktorem ovlivňujícím akvizici nemovitostí. Na rozdíl od inovativních technologických, inženýrských a stavebních řešení, která lze poměrně rychle kopírovat a zvládat, služby nejsou činností, kterou lze velmi snadno kopírovat. To je obzvláště relevantní pro ruskou ekonomiku, historicky zaměřenou na „materiální“, technickou složku podnikání a neustále zaostávající v otázkách kvalitního zákaznického servisu. Navíc jsou to služby, které jsou schopny vytvořit určitou jedinečnou atmosféru, která harmonicky kombinuje rysy architektonických a inženýrských řešení s přírodou nebo městským prostředím a v konečném důsledku pocit kvalitní a pohodlné existence [2, s. 453-454].

Data od největších zahraničních i domácích developerů potvrzují následující pozitivní výsledky implementace developerského systému jako profesionální činnosti pro organizaci (řízení) investičních a stavebních projektů:

• zkrácení doby trvání fází vývoje a realizace projektu o 7–15 %, včetně fáze výstavby o 10–25 %;
• snížení nákladů na celý projekt o 5–15 % díky:
• snížení pracnosti realizační fáze projektu o 5–15 %;
• snížení nákladů na výstavbu o 10–20 %;
• snížení provozních nákladů o 15–25 %.

Závěrem lze říci, že pozitivní dopad rozvoje na ekonomiku lze zredukovat na dva aspekty: mikroekonomický (regionální) a makroekonomický.

Regionální aspekt vlivu rozvoje spočívá v tom, že rozvoj nemovitostí vede ke kvalitativní změně nejen samotných nemovitostí, ale i jejich okolí. Efektivitu určuje zvýšení tržní hodnoty a ziskovosti nemovitostí nacházejících se na daném území, zvýšení daňových a dalších příjmů do státního rozpočtu a především zlepšení blahobytu obyvatel na daném území (vznik nových pracovních míst, rozvoj zařízení sociální infrastruktury, úprava terénu atd.).

Makroekonomický aspekt je určen vysokým multiplikačním efektem podnikatelské aktivity v sektoru nemovitostí. Investice do nemovitostí vedou ke zvýšené aktivitě v řadě souvisejících odvětví ekonomiky: ve výrobě stavebních materiálů, bydlení a veřejných služeb a ve výrobě trvanlivého spotřebního zboží, což v konečném důsledku zajišťuje nárůst hrubého produktu a zaměstnanosti v zemi.

• Šindina T. A., doktorka ekonomie, děkanka Fakulty ekonomiky a podnikání, Jihouralská státní univerzita, Čeljabinsk.
• Achťamova M.K., doktorka ekonomie, vedoucí katedry ekonomie a inovativního rozvoje podnikání, Fakulta ekonomiky a podnikání, Jihouralská státní univerzita, Čeljabinsk.