Jak proměnit garáž v obytný prostor?
Dobrou noc! Bydlím v soukromém sektoru, vlastním 1/2 domu a podle toho i pozemek. Na pozemku je dvoupatrová garáž, legalizovaná na mé jméno. Před pár lety byla vylepšena garáž a dostali jsme dvoupodlažní obytný dům s garáží. Chci legalizovat dům a převést ho z nebytového na bytový! Doklady jsem předkládal jednou, vyžadovali notářsky ověřený souhlas sousedů, kteří mají 1/4 a 1/4 podíl, že nejsou proti stavbě a peníze na stavbu nedali. Sousedé za to něco požadují. Chci to legalizovat u soudu, ale nevím jak. Nemohu si v tuto chvíli dovolit zástupce u soudu, pomozte mi s akčním plánem! co je potřeba, jak a kde, co a komu psát.
Zobrazit plnou
01. července 2016, 19:45 , Maria Kuzminichna Ivanova, Ufa
Odpovědi právníků
Marina Boltunová
Právník, Moskva
Povídat si
Ahoj. Máte nepovolenou stavbu bez souhlasu sousedů, ale v tomto případě je to povinné.
Článek 246. Nakládání s majetkem ve společném vlastnictví
1. Nakládání s majetkem v podílovém vlastnictví se provádí dohodou všech jeho účastníků.
A pokud nedají souhlas, pak je obtížné, téměř nemožné, toto překonat. Domluvte se.
01. července 2016, 20:12
Marina Boltunová
Právník, Moskva
Povídat si
Ale našel jsem takové řešení. Možná to pomůže.
SAMARA KRAJSKÝ SOUD
ROZHODNUTÍ ODVOLÁNÍ
ze dne 30 ve věci č. 2015-33/4685
Na základě čl. 327 a umění. 167 občanského soudního řádu Ruské federace soud považuje za možné věc projednat v nepřítomnosti osob zúčastněných na věci, které se nedostavily a které byly řádně informovány o době a místě projednání věci .
Po zkontrolování materiálů případu, vyslechnutí vysvětlení účastníků řízení, kteří se dostavili, a projednání argumentů odvolání, neshledal soudní senát důvody pro zrušení nebo změnu soudního rozhodnutí a považuje je za zákonné a oprávněné na základě následující.
Podle odstavce 14 Čl. 1 ÚP Ruské federace rekonstrukce investičních projektů (kromě liniových objektů) – změna parametrů investiční výstavby, jejích částí (výška, počet podlaží, plocha, objem), včetně nástavby, restrukturalizace , rozšíření projektu investiční výstavby, jakož i výměna a (nebo) obnova nosných stavebních konstrukcí investičního projektu, s výjimkou nahrazení jednotlivých prvků těchto konstrukcí podobnými nebo jinými prvky, které zlepšují výkonnost takových staveb. struktur a (nebo) restaurování těchto prvků.
Na základě čl. 51 Územního zákoníku Ruské federace se výstavba, rekonstrukce investičních projektů, jakož i jejich velké opravy, pokud jejich realizace ovlivňuje konstrukční a jiné spolehlivostní a bezpečnostní vlastnosti těchto zařízení, provádějí na základě stavební povolení.
V souladu s Čl. 222 Občanského zákoníku Ruské federace nepovolenou stavbou je bytový dům, jiná budova, stavba nebo jiná nemovitost vytvořená na pozemku, který není pro tyto účely přidělen způsobem stanoveným zákonem a jinými právními předpisy, nebo vytvořené bez získání potřebných povolení nebo se závažným porušením urbanistických a stavebních předpisů a předpisů (část 1). Vlastnické právo k neoprávněné stavbě může soud přiznat, a v případech stanovených zákonem jiným způsobem stanoveným zákonem, tomu, kdo pozemek vlastní, má doživotní dědičnou držbu a jejímž trvalým (nepřetržitým) užíváním je pozemek. pozemek, kde byla stavba realizována. Vlastnické právo k neoprávněné stavbě nelze určené osobě přiznat, jestliže zachováním stavby jsou porušena práva a zájmy chráněné zákonem jiných osob nebo dojde k ohrožení života a zdraví občanů (část 3).
Podle Čl. 263 občanského zákoníku Ruské federace může vlastník pozemku na něm stavět budovy a stavby, provádět jejich rekonstrukci nebo demolici a povolit výstavbu na svém pozemku jiným osobám. Tato práva jsou vykonávána v souladu s urbanistickými a stavebními normami a pravidly, jakož i požadavky na zamýšlený účel pozemku (část 1). Nestanoví-li zákon nebo dohoda jinak, nabývá vlastník pozemku vlastnické právo k budově, stavbě a jiné nemovitosti, kterou si na pozemku v jeho vlastnictví zřídil nebo vytvořil. Následky neoprávněné stavby provedené vlastníkem na jemu patřícím pozemku jsou stanoveny v § 222 tohoto zákoníku (část 2).
Z materiálů případu vyplývá, že K.L. je vlastníkem? podíly ve vlastnictví bytového domu o výměře 90,7 m200. m, na adrese: , jakož i vlastník pozemku pro individuální bytovou výstavbu, kategorie pozemku – pozemek sídel, o celkové výměře XNUMX mXNUMX. m, sídlící na uvedené adrese na základě smlouvy o prodeji a koupi nemovitosti od DD.MM.RRRR vlastníkem zbytku? podíl na uvedeném bytovém domě je C.
V souladu s technickým pasem pro obytnou budovu sestaveným federálním státním jednotným podnikem “Rostekhinventarizatsiya – Federal BTI” k DD.MM.RRRR. Uvedený bytový dům prošel rekonstrukcí.
Soud zjistil, že žalobce nedostal povolení k rekonstrukci domu.
Jak vyplývá z vysvětlení obsažených v „Přehledu soudní praxe ve věcech souvisejících s neoprávněnou výstavbou“, schváleném Prezidiem Nejvyššího soudu Ruské federace dne 19.03.2014. března 29, při posuzování případů této kategorie se soudy řídí ustanoveními Ústavy Ruské federace, občanského, pozemkového, městského plánování, bytového řádu Ruské federace a také vzít v úvahu vysvětlení obsažená v usnesení pléna Nejvyššího soudu Ruské federace federace a pléna Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 2010. dubna 10 N 22/XNUMX „K některým otázkám vznikajícím v soudní praxi při řešení sporů souvisejících s ochranou vlastnického práva a jiných majetkových práv“, podle kterého nedostatek stavebního povolení samo o sobě nemůže sloužit jako podklad pro zamítnutí nároku na uznání vlastnictví neoprávněné stavby. Zároveň musí soud zjistit, zda ten, kdo nepovolenou stavbu vytvořil, učinil vhodná opatření k její legalizaci, zejména k získání stavebního povolení a (nebo) úkonu uvedení zařízení do provozu, a zda oprávněný orgán oprávněně odmítl vydat takové povolení nebo akt uvedení zařízení do provozu.
Materiály případu potvrzují, že K.L. kontaktoval odbor výstavby a architektury města. Samara se žádostí o povolení k uvedení do provozu rekonstruované části bytového domu.
Ve své odpovědi K.L. Katedra stavebnictví a architektury Samara z DD.MM.RRRR. vysvětlil žadateli, že současná právní úprava nepřiznává územním samosprávným celkům pravomoc vydávat povolení k uvádění neoprávněně rekonstruovaných investičních projektů do provozu, a proto lze vlastnické právo k neoprávněně rekonstruovanému domu uznat u soudu podle pravidel čl. 222 občanského zákoníku Ruské federace.
Z vysvětlení obsažených v odstavci. 1 bod 26 usnesení Pléna ozbrojených sil Ruské federace a Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace č. 10/22 ze dne 29. dubna 2010 vyplývá, že při posuzování sporů z neoprávněné rekonstrukce prostor a staveb, soud zjišťuje, zda při její výstavbě a pravidlech došlo k významnému porušení urbanistických a stavebních norem, zda taková stavba nepředstavuje ohrožení života a zdraví občanů.
Ve smyslu čl. 222 občanského zákoníku Ruské federace je význam porušení norem a pravidel městského plánování a výstavby způsoben tím, že zachování budovy představuje hrozbu pro život a zdraví občanů.
Dle závěru LLC o inženýrsko-technické prohlídce bytového domu na adrese: , při vizuální kontrole základových a stěnových konstrukcí nebyly zjištěny závady a poškození, které by měly vliv na životnost a provozní spolehlivost, proto v souladu s požadavky odstavce 7.5 SP 13-102-2003 není vyžadováno žádné podrobné zkoumání. Rekonstrukce bytového domu (lit. AA2A3a) nemá vliv na konstrukční a jiné charakteristiky spolehlivosti a bezpečnosti domu jako celku; vyrobeno v souladu s aktuálními normami: SP 55.13330.2011 „Jednobytové obytné domy“, SP 20.13330.2011 „Zatížení a nárazy“, SNiP 21-01-97 „Požární bezpečnost budov a staveb“, SP 60.13330.2011 „Vytápění , ventilace, klimatizace”, SNiP 3.05-01-85 „Vnitřní sanitární systémy“, SP 29.13330.2011 „Podlahy“, SP 17.13330.2011 „Střechy“; další využití bytového domu k určenému účelu je možné.
Od uzavření LLC ze dne DD.MM.RRRR. ohledně dodržení požárně bezpečnostních požadavků na prostorové a konstrukční řešení vyplývá, že bytový dům lit. AA2A3a, sídlící na adrese: , z hlediska prostorového plánování a konstrukčních řešení splňuje požadavky na požární bezpečnost stanovené technickými předpisy přijatými v souladu s federálním zákonem „O technickém předpisu“ a regulačními dokumenty o požární bezpečnosti.
V souladu s odborným posudkem na základě výsledků sanitárního a epidemiologického vyšetření, vyšetření, testování, toxikologického, hygienického a jiného druhu posudku N z DD.MM.RRRR., zpracovaného Federálním rozpočtovým ústavem zdravotnictví, provedená rekonstrukce vyhovuje s požadavky SanPiN 2.1.2.2645-10 „Hygienické a epidemiologické požadavky na životní podmínky v obytných budovách a prostorách“.
Dále bylo zjištěno, že rekonstruovaná část bytového domu se nachází v hranicích pozemku ve vlastnictví K. L., což potvrzuje záměr předložený ve spisu. Žádné důkazy o opaku nebyly soudu předloženy.
Využití pozemku 200mXNUMX. m pro jednotlivý bytový dům odpovídá hlavním povoleným druhům využití území pro danou územní zónu: pozemky sídel.
Podle odstavce 1 Čl. 247 Občanského zákoníku Ruské federace se vlastnictví a užívání majetku ve sdíleném vlastnictví uskutečňuje dohodou všech jeho účastníků, a pokud nedojde k dohodě, způsobem stanoveným soudem.
Na základě čl. 252 občanského zákoníku Ruské federace lze majetek ve sdíleném vlastnictví rozdělit mezi jeho účastníky dohodou mezi nimi (část 1). Nedohodnou-li se účastníci podílového spoluvlastnictví na způsobu a podmínkách rozdělení společného jmění nebo přidělení podílu některého z nich, má účastník podílového spoluvlastnictví právo se domáhat naturálního přidělení svého podílu. ze společného majetku.
Uspokojení požadavku (uznání oprávněných námitek) účastníků práva společného spoluvlastnictví, založeného na jejich nesouhlasu s určitým postupem při vlastnictví a užívání společné věci, je možné pouze v případě, že soud shledá, že tímto postupem jsou porušena práva nesouhlasných vlastníků.
Pouhý nesouhlas spoluvlastníků s přestavbou nemovitosti nacházející se ve společném spoluvlastnictví není bezpodmínečným důvodem pro odmítnutí uznání vlastnictví budovy.
Jaké dokumenty jsou potřeba k přeměně garáže na obytný prostor?
Obytné garáže jsou dlouhodobě velmi žádaným typem nemovitosti. Pořízení garáže a její přeměna v obytný prostor se ukázalo být výhodnější než nákup bytu nebo stavba domu od začátku. Za prvé, garáž může být přeměněna na dvou nebo vícepodlažní nemovitost. Ve kterém mimochodem můžete při absenci kýžených metrů čtverečních nejen bydlet sami, ale také ho pronajímat, čímž se stává trvalým zdrojem příjmů. Zadruhé zbude ještě místo pro auto. Co je k tomu potřeba?
Garáže: v GSK nebo jednotlivé
Garáž může být součástí garážového stavebního družstva (GSK) nebo může být samostatnou budovou. Koupě budovy od GSK je považována za bezpečnější variantu z hlediska možné demolice. Obvykle při koupi již postavené garáže odkoupíte podíl v družstvu od předchozího majitele boxu a zaplacením požadovaného poplatku se stanete členem GSK.
Jako každá nemovitost má garáž v GSK standardní sadu dokumentů. V ideálním případě existuje kromě osvědčení o státní registraci vlastnictví budovy také technický pas a katastrální pas a osvědčení o státní registraci vlastnictví k pozemku pod ním. Mimochodem, pozemek pod stavbou nesmí být evidován jako majetek. Často patří obci, která pozemek na určitou dobu pronajímá GSK.
Abyste se ujistili, že družstvo je založeno a funguje legálně a že pozemek je jeho členům přidělen v souladu s pravidly a předpisy, musíte na vlastní oči vidět rozhodnutí poskytnout družstvu pozemek, zakládací listinu družstva, seznam členů GSK a také obdržíte svou členskou knížku.
Pokud jde o samostatnou garáž, nejlepší možností je budova v soukromém vlastnictví s privatizovaným pozemkem pod ní. V tomto případě musí dokumenty pro samostatnou schránku obsahovat také osvědčení o státní evidenci vlastnictví, technický pas a katastrální pas.
horních patrech
Jste si jisti, že jsou vaše dokumenty v naprostém pořádku? Pak se můžete pustit do práce: přidáním horních pater proměnit autovrakoviště v obytný prostor. Nejprve se podívejte na list vlastnictví půdy, konkrétně do sloupce „typ povoleného využití“ (VRI). Co je tam napsáno, může být postaveno na tomto webu. Pokud VRI nezahrnuje výstavbu obytných budov, bude nutné změnit účel pozemku. Proces je dlouhý a náročný na práci, jehož obecné principy již Vestum.RU popsal.
Pokud vám VRI umožňuje postavit horní patra nad vaší garáží, musíte získat stavební povolení a zahájit stavbu. Můžete postavit tolik pater, kolik to povolení dovolí, a tak dlouho, dokud základy garáže udrží.
Registrace v místě bydliště
Jedním z klíčových problémů obytné garáže je registrace. Je možné se do něj zaregistrovat? Může. Za předpokladu, že garáž je uznána jako obytný prostor. Pro převedení statusu garáže z nebytové na obytnou je nutné, aby budova splňovala hygienické a epidemiologické normy. To znamená, že musí mít inženýrské systémy: kanalizaci, elektřinu, vytápění, dodávku vody a plynu a ventilaci. K tomu budete muset získat povolení od všech těchto služeb. Poté správě předejte tyto dokumenty: žádost o převod prostor, vlastnické listiny k převáděným prostorám (originály nebo kopie ověřené notářem), plán převáděných prostor s technickým popisem a projekt na rekonstrukce a sanace převáděných prostor, vypracované předepsaným způsobem. Rozhodnutí padne do jednoho týdne. V případě odmítnutí máte právo se proti rozhodnutí odvolat u soudu.
V Soči jsou obytné garáže poměrně oblíbeným typem nemovitostí. Průměrné náklady na dvoupatrovou garáž začínají od 700 tisíc rublů. Maximální cena některých z nich je srovnatelná s luxusními byty – asi 6 milionů rublů.