Jaké daně musím platit za garáž?

Sazba daně z nemovitosti za místo pro uskladnění auta se v praxi liší pětinásobně: státu můžete dát 0,5 procenta z katastrální hodnoty nemovitosti ročně, nebo můžete dát jen 0,1 procenta. Řekněme, že vaše garáž je oceněna na milion rublů: daň ve výši tisíc rublů je jedna věc a daň ve výši pěti tisíc je něco úplně jiného. Jak snížit poplatek? „RG“ pomohli specialisté z oddělení Rosreestr pro Novosibirskou oblast.

Garáž podléhá ze zákona dani z nemovitosti ve výši 0,1 procenta. Po obdržení oznámení od finančního úřadu však obyvatelé Novosibirsku často zjistí, že jim bylo účtováno více, ve výši 0,5 procenta, jako za nebytovou budovu nebo prostory. Asi dvě desítky motoristů každý týden kontaktují regionální oddělení Rosreestr – požadují opravu „chyby“.

Ve skutečnosti však k žádné chybě nedochází. Jak vysvětlil Ivan Parkhomenko, zástupce vedoucího oddělení Rosreestr pro Novosibirskou oblast, existuje schválený postup pro vedení Jednotného státního registru nemovitostí (USRN). Označuje typ, účel a (pokud existuje) název nemovitosti. Při zápisu garáží do katastru nemovitostí do Jednotného státního registru nemovitostí se zapisují buď jako budova, nebo jako prostory. U budov postup stanoví označení účelu – garáž, pro prostory – ne. Ve vztahu k budovám může být také uveden název „garáž“ (pokud je v povolení ke vstupu do zařízení relevantní informace), u prostor se taková charakteristika nepředpokládá, existuje pouze jedna výjimka – předměty kulturního dědictví.

„Všechny tyto informace se automaticky přenášejí na finanční úřad,“ říká Ivan Parkhomenko. — Finanční úřad „vidí“ pouze to, že na občana je zapsána jiná budova, prostory nebo stavba, a často je pro něj obtížné identifikovat objekt jako garáž.

V důsledku toho musí Rosreestr stále předávat informace o garážích daňovému inspektorátu ručně – oddělení se již v roce 2018 dohodla, že oddělení Rosreestr zašlou příslušné dopisy Federální daňové službě.

To znamená, že dnešní algoritmus pro snížení daní je následující: majitel garáže musí kontaktovat Rosreestr. Můžete napsat písemné prohlášení: „Informujte prosím Federální daňovou službu, že taková a taková nemovitost je garážový box.“ Je lepší napsat zprávu specialistům na sociálních sítích (https://vk.com/rosreestr_nsk), na oficiálních stránkách (https://rosreestr.gov.ru/eservices/) nebo zavolat (383) 227-10- 66. Všechny změny lze sledovat na osobním účtu daňového poplatníka na webu Federální daňové služby (https://lkfl2.nalog.ru/lkfl/login).

Je možné ušetřit majitele garáží od těchto potíží? Novosibirsk Rosreestr přistupuje ke každému případu individuálně. Po obdržení ústní nebo písemné žádosti jsou do dvou až tří pracovních dnů zkontrolovány technické podklady k požadované nemovitosti. Pokud se skutečně jedná o garáž, jsou příslušné informace předány Federální daňové službě a žadatel je informován o odeslání této zprávy.

Podle Ivana Parkhomenka loni úřad Rosreestr pro Novosibirskou oblast předal Federální daňové službě informace o 853 objektech, které jsou ve skutečnosti garážemi, od začátku roku 2022, regionální Rosreestr již předal informace o 195 objektech;

„V Novosibirsku je asi sedm set garážových družstev a většina z nich nedokončila včas dokumenty pro garáže,“ poznamenává Ivan Parkhomenko. — Proč se garážová amnestie zrodila v Rusku? V sovětských dobách byla v podnicích vytvořena garážová družstva, byly jim poskytnuty pozemky a zařízení byla postavena na ekonomickém základě, bez povolení. Pozemky byly navíc často přidělovány velmi přibližně, v dekretech z 80. až 90. let minulého století se doslova říká: „Přidělte tři hektary v oblasti březového háje“. kde to je? Nemožné určit. Registrace schránek nyní probíhá převážně u soudu, každá je registrována samostatně a tento proces není dokončen. Nebude tedy možné předávat všechny informace o garážích finančním úřadům.

Ještě obtížnější je „snížit“ sazbu daně z neregistrovaného parkovacího místa (termín se v ruské legislativě objevil 1. ledna 2017). Řeč je o parkovištích v novostavbách, kde mají obyvatelé své „kusy betonu“ na uskladnění aut. Tyto kousky stojí více než slušnou částku (v Novosibirsku těžko najdete méně než půl milionu na parkování). Pokud je ale de facto touto drahou mašinkou parkovací stání, pak de iure většinou podíl na právu k nebytovým prostorům v suterénu bytového domu.

Jeden vytrvalý obyvatel Novosibirsku se tedy snažil přesvědčit specialisty Rosreestru, že celé parkoviště, šest tisíc metrů čtverečních, je parkovací místo. Vysvětlili mu, že se spletl: tato oblast se stěnami a stropem je přesně místnost. Parkovací místo může mít jednu nebo dokonce dvě stěny (pokud se nachází v rohu parkoviště), nebo nemusí mít stěny vůbec.

Co mám udělat, abych zaplatil daň za konkrétní parkovací místo? Pokud bylo parkoviště vybudováno před 1. lednem 2017, pak se uplatňuje postup přidělování naturálního parkovacího místa. K tomu musí všichni vlastníci přihlásit své právo na podíl na společné nemovitosti (pokud alespoň jeden odmítne, budete se muset obrátit na soud) a poté musí všichni podepsat dohodu o přidělení nebo toto rozhodnutí formalizovat na obecném zasedání.

Pokud parkoviště vzniklo po 1. lednu 2017, lze hovořit pouze o rozdělení společného majetku. Všichni vlastníci si musí zapsat právo společného vlastnictví a následně v souladu s občanským zákoníkem uzavřít smlouvy o zániku společného vlastnictví a vzniku vlastnického práva každého k parkovacímu stání.

V obou případech se bez katastrálního inženýra neobejdete: každé parkovací místo musí být popsáno a přiděleno katastrální číslo. A teprve až bude vlastnictví vašeho „betonu“ evidováno jako parkovací místo, správce daně obdrží informaci a vypočte daň se sníženou sazbou.

Podle informací Novosibirského Rosreestru se tento cíl zatím podařilo splnit jen pár majitelům parkovacích míst a to se bavíme o malých parkovištích pro 50-60 majitelů. Čím více účastníků procesu, tím obtížnější je pro ně dosáhnout dohody. Ale existuje teoretická možnost a neměli byste to vzdávat.

Jak řekl Ivan Parkhomenko, ne všechny prostory může Rosreestr identifikovat jako garáže, a zde žádné požadavky majitelů nepomohou. Rosreestr se řídí především dokumenty, které má k dispozici. Existují případy, kdy majitelé pošlou na oddělení fotografie – v areálu skutečně parkuje auto. „Nezaměřujeme se však na fotografie, ale na dokumentaci,“ zdůrazňuje Ivan Parkhomenko. „Rozhodující jsou pro nás dokumenty, které tvořily základ pro účetnictví a evidenci majetku, a pokud soudní rozhodnutí říká, že se jedná o garáž, potvrdíme to.“

Prodej garáže je jako každý příjem fyzických osob zdanitelným plněním. V tomto článku vám řekneme, kdy musíte zaplatit daň z prodeje garáže a kdy ne, jak legálně snížit daňové zatížení a jak se bez sankcí hlásit Federální daňové službě.

1. Doba vlastnictví garáže pro osvobození od daně z příjmu fyzických osob
2. Jak zjistit příjem z prodeje garáže
3. Jak snížit daň z prodeje garáže
4. Lhůty pro podání přiznání a zaplacení daně z příjmu fyzických osob

Doba vlastnictví nemovitosti pro osvobození od daně z příjmu fyzických osob

Daňový řád Ruské federace stanoví minimální dobu vlastnictví nemovitosti při jejím prodeji – 3 roky a 5 let. To znamená, že příjem z prodeje nemovitosti po uplynutí minimální doby vlastnictví nebude zdaněn. O transakci také není nutné informovat správce daně. Od roku 2019 se tato norma vztahuje na nerezidenty Ruské federace.

Velmi důležitý je způsob pořízení garáže – koupě, dědictví nebo darování:

• Doba držby při prodeji bez daně je 5 a více let, pokud garáž byla zakoupena nebo přijata darem nikoli od blízkých příbuzných.
• Pro dědice a příjemce majetku darem od blízkých příbuzných/rodinných příslušníků se doba vlastnictví zkracuje na tři roky.

V ostatních případech musíte svému finančnímu úřadu podat prohlášení 3-NDFL a zaplatit rozpočet.

Jak vypočítat držbu garáže

Doba držby se počítá od okamžiku státní registrace nemovitosti v Rosreestr nebo od okamžiku podepsání potvrzení o převzetí v garážovém družstvu (GSK), za předpokladu, že podílové vklady jsou plně splaceny.

Doba vlastnictví majetku získaného dědictvím se posuzuje odlišně. Vlastnické právo přechází dnem otevření dědictví – dnem smrti zůstavitele.

Jak zjistit příjem z prodeje garáže

Někteří prodejci snižují cenu v dokladech, aby zaplatili nižší daň. Musíte pochopit, že daňový inspektor může tuto skutečnost zjistit a účtovat další daň z příjmu fyzických osob. Při zjišťování základu daně (částky, ze které je nutné vypočítat daň z příjmů fyzických osob) si proto ověřte katastrální hodnotu nemovitosti k 1. lednu roku prodeje. Lze jej nalézt na webu Rosreestr nebo z výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN). Výpis poskytuje katastrální komora nebo MKP do tří pracovních dnů.

Porovnejte cenu dle kupní smlouvy za nemovitost a částku, která činí 70 % její katastrální hodnoty. Pro výpočet daně z příjmu fyzických osob je třeba vybrat největší hodnotu.

Například garáž se prodává za 950 tisíc rublů. Katastrální hodnota je 1 milion rublů, 70 % z 1 milionu je 700 tisíc rublů. Za Váš příjem bude považována cena dle smlouvy – 950 tis., jelikož je nejvyšší.

Uvažujme příklad: náklady na garáž podle smlouvy jsou 500 tisíc rublů, podle katastru 800 tisíc rublů. 800 000 * 70 % = 560 tisíc rublů. Částka vypočtená s přihlédnutím k katastrální hodnotě je větší. Bude to váš příjem pro daň z příjmu fyzických osob.

Jak snížit daň z prodeje garáže

Ve většině případů může být částka daně snížena a někdy nemusí být zaplacena vůbec. Daňový řád Ruské federace nabízí výběr ze dvou způsobů, jak snížit daňový základ:

• na náklady na nákup garáže, pokud byly zachovány dokumenty: dohoda, účty a jiné;
• na odpočet daně z nemovitosti ve výši 250 tisíc rublů, který je poskytován na prodej nebytových prostor, automobilů atd.

Fyzické osoby, které nejsou rezidenty Ruské federace, nemají právo na uplatnění daňového odpočtu při prodeji nemovitosti. To znamená, že musí z celého výnosu odvést daň z prodeje nemovitosti včetně prodeje garáže a uplatnit sazbu daně z příjmu fyzických osob ve výši 30 %.

Pokud byla garáž pořízena před méně než pěti lety a doklady k jejímu nákupu jsou zachovány, je zpravidla výhodnější vzít si jako základ daně rozdíl mezi kupní a prodejní cenou. Hlavní věc je, že je shromážděn kompletní balíček podpůrných dokumentů.

Jakou metodu použijete, je na vás. Daňoví poradci pro daň z příjmu fyzických osob. ru vybere pro vás nejlepší možnost a připraví zprávy pro federální daňovou službu, přičemž zohlední všechny normy daňové legislativy.

Příklad z praxe daňových expertů online služby NDFLka.ru

Předplatitel kontaktoval NDFLka.ru: Jakou daň z prodeje garáže musí zaplatit? Odborník pečlivě prostudoval dokumenty. Poté jsem provedl výpočty pomocí dvou možností odpočtu a určil pro klienta tu výhodnější. Zde jsou výpočty:

Údaje z dokumentů: náklady na garáž podle kupní a prodejní smlouvy jsou 450 tisíc rublů, 70% katastrální hodnoty je 500 tisíc rublů. Nákup garáže stál 400 tisíc rublů. Funkční období je kratší než pět let.

Za základ daně se považuje 70 % z katastrální hodnoty nemovitosti, protože je vyšší než hodnota uvedená ve smlouvě.

Kalkulace s přihlédnutím k kupní ceně:

Základ daně – 500 000 – 400 000 = 100 000

Daň z prodeje garáže = 13 000 RUB. (100 000 * 13 %)

Výpočet zohledňující odpočet nemovitosti:

Základ daně – 500 000 – 250 000 = 250 000

Daň z prodeje garáže = 32 500 RUB. (250 000 * 13 %).

Z výpočtů specialisty vidíme, že první možnost je pro klienta výhodnější o 19 500 rublů.

Na celkový příjem z prodeje několika garáží za jeden rok se poskytuje odpočet majetku ve výši 250 tisíc rublů.

Například za rok jste prodali dvě garáže za celkem 1 milion rublů. Snížit náklady na každou garáž zvlášť o 250 tis. Výpočet daňového základu bude následující: 1 milion – 250 tisíc = 750 tisíc rublů.

Pokud je však objekt ve sdíleném vlastnictví, pak každý akcionář, který prodává svůj podíl na základě samostatné dohody, požaduje odpočet 250 tisíc rublů.

Sergey a Ivan, dva majitelé stejné garáže, kontaktovali NDFLka.ru. Musím platit daň z prodeje garáže? Kolik by měl každý majitel zaplatit? Mezi dokumenty odeslané prostřednictvím online služby patří:

• celkové náklady na garáž jsou 1,2 milionu rublů;
• 70% katastrální hodnoty – 980 tisíc rublů;
• Neexistují žádné nákupní doklady;
• akcie se dělí rovným dílem – 50 až 50;
• každý vlastník prodal svůj podíl na základě samostatné smlouvy za 600 tisíc rublů.

Znalec vypočítal daň, kterou musí každý z bývalých majitelů garáží zaplatit:

Daňový základ jednoho a druhého prodávajícího = 350 tisíc rublů (600 000 – 250 000), kde 250 tisíc rublů je odpočet nemovitosti pro každého.

Výše daně z prodeje garáže, kterou musí každý majitel zaplatit = 45 500 rublů (350 000 * 13 %).

Lhůty pro podání přiznání a zaplacení daně z příjmu fyzických osob

Do 30. dubna roku následujícího po roce transakce by měl bývalý majitel garáže předložit prohlášení 3-NDFL inspektorátu v místě registrace. Hlásit je nutné, i když je splatná daň 0. Daň musí být převedena do rozpočtu do 15. července téhož roku.

Spuštění není třeba hlásit finančnímu úřadu příjmy za rok 2021, pokud částka transakce nepřesahuje:

• pro rezidenční nemovitosti – 1 milion rublů;
• za jiný majetek, včetně garáží – 250 tisíc rublů.

Pokud je daň z prodeje garáže 0 z jiného důvodu, například příjem je více než 250 tisíc rublů, ale méně než náklady na nákup, pak se prohlášení podává obecným způsobem.

Za pozdní podání přiznání a zaplacení daně vzniká správní odpovědnost. Výše pokuty závisí na typu porušení:

• 5 % z částky daně z příjmu fyzických osob, ale ne méně než 1 000 rublů a ne více než 30 % narostlé daně – za zmeškané lhůty pro podání prohlášení;
• 20 % z doměřené částky daně z příjmů fyzických osob za chybné podhodnocení příjmů a 40 % za úmyslné podhodnocení (pokud to kontrola prokáže);
• Za pozdní platbu budou automaticky účtovány penále ve výši 1/300 klíčové sazby centrální banky za každý kalendářní den po splatnosti.

Shrnutí:

• Příjem z prodeje garáže není předmětem daně při dodržení minimální doby vlastnictví (tři roky nebo pět let).
• Bývalý majitel si může příjem z prodeje garáže snížit srážkou ve výši 250 tisíc rublů nebo o výši potvrzených pořizovacích nákladů.
• Každý ze spoluvlastníků má právo snížit náklady na svůj prodaný podíl o 250 tisíc rublů za předpokladu, že prodej byl formalizován samostatnou dohodou.
• Aby nedošlo k chybám ve výpočtech, při vyplňování prohlášení nebo při shromažďování důležitých dokumentů, doporučujeme vám nejprve se poradit s odborníky.