Developeři jsou připraveni riskovat pro Moskvu

Developeři neztrácejí důvěru v moskevský trh s nemovitostmi, a to i přes nevyhnutelný pokles poptávky po bytech v důsledku prudkého snížení hypoteční podpory ze strany státu. Nejsou připraveni jen tak nakupovat pozemky, ale nakupovat je doslova se ztrátou – na rozdíl od finančních modelů založených na ceně bydlení, které lze na těchto místech postavit.

Poptávka na trhu s pozemky láme rekordy

Podle společnosti IBC Real Estate dosáhly v první polovině roku 2024 celkové investice do pozemků pro rezidenční výstavbu v Moskevské oblasti 113 miliard rublů – to je maximum mezi srovnatelnými obdobími. „Aktuální hodnota je o 20 % vyšší než výsledek za stejné období roku 2023 a více než dvojnásobek výsledku za první polovinu roku 2022,“ zdůrazňuje Dmitrij Šelkovskij, vedoucí oddělení pozemkových aktiv a rozvoje ve společnosti IBC Real Estate.

Připomeňme, že podle statistik IBC Real Estate bylo v první polovině roku 2023 investováno do staveb 95 miliard rublů a v první polovině roku 2022 55 miliard rublů. Zároveň byly v roce 2023 investice do stavebních lokalit v Moskvě a regionu také rekordní: celkový objem investic za rok dosáhl 190 miliard rublů, což je o 9 % více než v roce 2022 a téměř dvojnásobek oproti roku 2021.

Skupina NF také hlásí investiční boom na trhu s pozemky. Podle expertů společnosti investovali developeři jen v prvních šesti měsících roku 2024 do lokalit v Moskevské oblasti 125 miliard rublů – 83 % z celkových investic do pozemků v zemi, které činily 151 miliard.

„Objem investic do developerských projektů v první polovině roku 2024 nás příjemně překvapil,“ uvedl na tiskové konferenci Maxim Černjadjev, ředitel oddělení pozemkových projektů ve společnosti NF Group. Vzhledem k růstu klíčové sazby a stagnaci cen bydlení (které formálně rostou, ale především díky nárůstu podílu dokončených bytů a bytů s dokončením) analytici NF Group před šesti měsíci předpovídali investice v zemi jako celku ve výši 100–120 miliard rublů.

Drtivá většina – více než 90 % – developerů má zájem o koupi pozemků s územním plánem (LPP) pro vícepodlažní rezidenční výstavbu uvnitř Moskevského okruhu. Téměř stejný počet má zájem o pozemky s LPP pro vytváření pracovních míst. Více než 30 % developerů je připraveno koupit pozemky s LPP v Nové Moskvě, méně než 20 % – v Moskevské oblasti. A pouze 5 % je připraveno zvážit pozemky bez LPP.

Podle společnosti IBC Real Estate tvořily přibližně 60 % investic v období leden až červen 2024 tři velké transakce: prodej pozemku pro výstavbu dopravního uzlu Minskaja společnosti BMS Development Group (prodejní cena – 26,6 miliardy rublů), pozemku na území obchodního centra Moskovskij Šek společnosti Sminex (odhadovaná prodejní cena – 20-24 miliard rublů) a pozemku na 2. Krasnogvardejském průjezdu společnosti Strana Development (prodejní cena – 18,6 miliardy rublů).

Podle Maxima Černjadjeva je na základě již schváleného GPZU potenciálně možné postavit na pozemcích získaných v roce 2023 – první polovině roku 2024 asi 1 milion metrů čtverečních. Jelikož však byla uskutečněna řada transakcí s pozemky bez GPZU, bude objem výstavby na těchto pozemcích záviset na budoucích dohodnutých parametrech.

A celkové portfolio moskevských developerů v současnosti zahrnuje 370 slibných lokalit (bez Moskevské oblasti), říká Světlana Bardina, ředitelka oddělení prodeje rezidenčních nemovitostí ve společnosti Summa Elements Group (developer prémiového rezidenčního mrakodrapu Dom Dau). Potenciální plocha rezidenční výstavby se odhaduje na 33,9 milionu metrů čtverečních. Největší zájem developerů představuje Centrální administrativní okruh, kde je soustředěno 83 lokalit.

. a ceny

Nejen poptávka, ale i ceny pozemků vzrostly na rekordní úroveň. Podle Maxima Čerňadjeva se průměrná vážená cena projektu ve fázi GPZU pro bytovou výstavbu v roce 2024 zvýšila 1,5krát: z 60 tisíc rublů na 95 tisíc rublů za metr čtvereční budoucího bydlení. Cena 1 hektaru pozemku od Třetího dopravního okruhu k Moskevskému okruhu v roce 2024 se také zvýšila 1,5krát: z 300 milionů rublů za hektar na 450 milionů rublů za hektar. „Navíc v současné době probíhá několik transakcí, které nebyly zahrnuty do této zprávy. Tam je cena za pozemek pro business třídu 135 a 155 tisíc za budoucí metr čtvereční,“ dodal Čerňadjev.

Cenový skok vysvětluje několika faktory. Zaprvé, díky zdvojnásobení cen bydlení v letech 2020–2022, stimulovanému zvýhodněnými hypotékami, si developeři mohli dovolit koupit dražší pozemky: „Mnoho lokalit, které dlouho visely na trhu, bylo v letech 2020–2024 vykoupeno. Trh s lokalitami s GPZU byl jednoduše smeten.“

Za druhé, pozemky zdražily kvůli prudkému poklesu nabídky. A to nejen na pozadí vysoké investiční aktivity, ale také kvůli programu integrovaného rozvoje území, který realizuje moskevská vláda. Pokud v roce 2020, kdy byl program právě spuštěn, bylo podle NF Group na trhu ve volném oběhu asi 2 tisíce pozemků pro rezidenční a komerční výstavbu, pak se počet parcel klesl na 400, tedy téměř pětkrát. Zároveň se nabídka z hlediska rozlohy snížila přibližně o polovinu.

Program KRT hraje do karet novým hráčům na moskevském trhu – regionálním developerům. Každý čtvrtý obchod s pozemky v roce 2024 je realizován za jejich účasti nebo v jejich zájmu. „Téměř všichni velcí regionální developeři buď již vstupují, nebo deklarovali svůj zájem o moskevský trh. Nebo to plánují v příštím roce či dvou. Vědí, jak pracovat s nízkými maržemi a řídit výdaje, ale nemají administrativní zdroje. Proto dříve měli jen jednu cestu ven – jít za hlavním developerem a požádat o prodej pozemku, ale takové obchody často selhávaly kvůli neschopnosti dohodnout se na potřebných technických a ekonomických plánech. A program KRT umožňuje regionálním developerům okamžitě koupit pozemek s technickými a ekonomickými plány. Ano, Moskva má přísné požadavky na vytváření pracovních míst a infrastruktury v rámci KRT, ale jsou připraveni tyto oběti podstoupit.“

A nejdražší obchody, které se uzavírají, jsou obchody s regionálními společnostmi. Podle Maxima Černjadjeva jsou Moskvané vzhledem k současným cenám lokalit s GPZU extrémně opatrní a velmi pečlivě kalkulují finanční modely budoucích projektů. „Vzhledem k tomu, že na tomto trhu již pracují, je pro ně výhodnější uzavřít partnerství s pronajímatelem, vstoupit do projektu, dohodnout se na něm a poté ho klidně realizovat. 1 hektar pozemku od Moskevského okruhu k Třetímu dopravnímu okruhu na nepříliš dobrém místě nyní bude stát asi 500 milionů rublů. Developer chápe, že za rok nebo dva budou všechna schválení dokončena a stejný pozemek bude stát 1,2–1,5–1,8 miliardy – v závislosti na dohodnutých technicko-ekonomických plánech, zatížení a lokalitě. A pokud má pozemkovou banku a není naléhavá potřeba stavět a prodávat, může si dovolit klidně vybrat lokality – střední, malé, zvážit KRT. A když přijde regionální zástupce, nemá na výběr: buď se zúčastnit aukce KRT, nebo jít k těm, kteří jsou připraveni prodat svůj projekt s GPZU. Obojí je drahé,“ poznamenává ředitel oddělení pozemkových projektů NF Group.

Aby se regionální developeři uchytili na kapitálovém trhu, jsou dokonce připraveni pracovat se ztrátou. Nebo alespoň riskovat. Podle Maxima Čerňadjeva bylo v posledním roce a půl mnoho oblastí nakoupeno za cenu vyšší, než je jejich současná cena, vypočítaná pomocí finančního modelu projektů, které na nich lze realizovat: „Například podle výpočtů analytiků developerské společnosti se lokalita provozuje řekněme za cenu 10 miliard. A pak vidíme, že byla nakoupena za 15 miliard rublů. Logika je následující: jsou to developeři, kteří mají vyšší chuť k riziku, a proto věří, že v dlouhodobém horizontu trh poroste v cenách (bydlení – pozn. red.). Ale v takových případech zpravidla mluvíme o poměrně velkých lokalitách nacházejících se v prémiových lokalitách.“

Otázkou je, zda budou developeři schopni dlouhodobě odložit realizaci nových projektů. V krátkodobém horizontu totiž ceny pravděpodobně neporostou – alespoň ne o 20–30 %, což by jim umožnilo kompenzovat přeplatky za lokality.

Kolik bytů se postaví a prodá?

Díky rekordním investicím do developerských projektů v posledních letech se trh v hlavním městě pravidelně doplňuje novými projekty.

Na pozadí nevyhnutelného poklesu nákupní aktivity jsou však developeři v pokušení trochu „zpomalit“.

„V první polovině roku 2024 se v Moskevské oblasti prodalo 4,9 milionu metrů čtverečních, což je o 20 % více než v první polovině roku 2023 a o 14 % více než v roce 2022. Zároveň je objem prodeje DDU ve druhé polovině roku 2024 pouze o 3 % vyšší než ve stejném období loňského roku. Setrvačnost developerů, kteří v druhé polovině roku uvádějí do prodeje nové projekty, se zpomalí. Očekává se další zpomalení developerské aktivity po poklesu objemu prodeje v důsledku zrušení poptávkových pobídek pro kupující – zvýhodněných hypoték – od 1. července 2024 – na pozadí vysokých tržních hypotečních sazeb ve výši 18–20 %, jakož i očekávání dalšího zvýšení klíčové sazby Centrální banky Ruské federace,“ předpovídá Olga Tumajkinová, obchodní ředitelka skupiny FSK.

Podle Světlany Bardinové, ředitelky oddělení prodeje rezidenčních nemovitostí ve společnosti Summa Elements Group, developeři drahého bydlení nezpomalí tempo výstavby nových lokalit – trh s prémiovými a elitními nemovitostmi je prakticky nezávislý na hypotékách, včetně státních programů. Společnosti realizující projekty komfortní a dokonce i business třídy však mohou uvedení nových projektů na trh na krátkou dobu skutečně odložit.

Jak dlouho se ale může realizace projektu zpozdit, pokud již byl pozemek zakoupen? Od okamžiku zakoupení pozemku do zahájení aktivní výstavby a prodeje to obvykle trvá 6 měsíců až 2 roky, v některých případech, pokud je projekt rozsáhlý a složitý nebo dochází ke zpožděním při získávání povolení, i déle. V kontextu vysoké klíčové sazby, snížení státní hypoteční podpory a dalších ekonomických faktorů ovlivňujících trh s nemovitostmi mohou developeři odkládat výstavbu pozemků. Ne však donekonečna, poznamenává Ruslan Syrtsov, výkonný ředitel společnosti Metrium.

Dmitrij Šelkovskij a Maxim Černjadjev si jsou jisti, že časový rámec pro vývoj nových lokalit bude záviset především na dokumentech, s nimiž byla lokalita zakoupena, a jakým způsobem – na úvěr nebo z vlastních peněz developera.

Developer si může s rozvojem lokality dát na čas, pouze pokud byla zakoupena „bez dokumentů“ a z jeho vlastních prostředků. Takové lokality se na trh nemusí dostat rok nebo déle, protože samotná předprojektová fáze obvykle trvá déle než rok, poznamenává Dmitrij Šelkovskij, vedoucí oddělení pozemkových aktiv a rozvoje ve společnosti IBC Real Estate. Podle odhadů Maxima Černjadjeva, ředitele oddělení pozemkových projektů ve společnosti NF Group, může developer potřebovat na koordinaci dokumentů a návrhu jeden a půl až 2,5 roku.

„Osobně vyčnívají také pozemkové aktiva a majetkové komplexy, které developeři s příslušnými kompetencemi získali za účelem dalšího „zabalení“ a dalšího prodeje na trhu. Zde vše závisí na tom, jak rychle a za jakou cenu se aktivum dostane ke koncovému spotřebiteli, obvykle k novému na trhu nebo regionálnímu developerovi,“ dodává Šelkovskij.

Ale jen malá část pozemků si může pokrýt náklady na údržbu a pořízení generováním příjmů z pronájmu nemovitostí nacházejících se na pozemcích nebo samotných pozemků, říká Maxim Černjadjev: „Developeři tak budou nuceni většinu pozemků zastavit, aby získali zpět své investice, nebo je budou muset prodat, aby snížili finanční zátěž pro podnikání. … U projektů, které byly pořízeny s pomocí bankovního financování, se stává nerentabilní ponechat projekt bez výstavby déle než jeden nebo dva roky.“

Načasování zadání pozemku s GPZU je snadno předvídatelné a je možné do 8-12 měsíců, v závislosti na složitosti architektonických řešení stanovených zákazníkem, pokračuje Dmitrij Šelkovskij. A předpovídá, že pozemky získané developery v letech 2023-2024 se s největší pravděpodobností dostanou na trh v podobě oznámení o nových rezidenčních komplexech letos, nejpozději příští rok.

„Pokud developer získal pozemek s územním plánem, pak bychom měli očekávat zahájení prodeje v roce 2025 nebo 2026,“ říká Maxim Černjadjev. „U těch projektů, které byly získány se stavebním povolením, prodej již byl zahájen nebo se chystá zahájit. . Vzhledem k tomu, že většina transakcí s pozemky se týkala projektů s GPZU, pak v letech 2025 a 2026 uvidíme významný, více než 60% podíl těchto projektů na trhu. To je dáno tím, že více než 80 % transakcí s pozemky s GPZU se realizuje s využitím vypůjčených finančních prostředků a vysoká klíčová úroková sazba neumožňuje podnikům dlouhodobě nečinně provozovat projekt, což zvyšuje náklady.“

Vzhledem k rekordním investicím do lokalit v posledních letech tedy trh s novostavbami v Moskvě a regionu nezaznamená nedostatek nových projektů ani v letošním, ani v příštím roce.

Podle Est-a-Tet se v Moskevské oblasti každoročně uvádí na trh přibližně 2,5 milionu metrů čtverečních nových bytů. V rámci starých hranic Moskvy se v letech 2021 až 2023 průměrně uvádělo na trh ročně asi 980 tisíc metrů čtverečních, v Nové Moskvě – 640 tisíc metrů čtverečních a v Moskevské oblasti (uvnitř Centrálního okruhu) – 880 tisíc metrů čtverečních.

„V první polovině roku 2024 bylo v Moskevské oblasti uvedeno do provozu 1,2 milionu metrů čtverečních nových prostor. Do konce roku se očekává spuštění nových projektů a nových budov v již rozpracovaných projektech a soudě dle aktivity developerů v oblasti akvizice nových lokalit zůstane úroveň nové nabídky vysoká. Očekávaný objem nové nabídky do konce roku 2024 může v celé Moskevské oblasti dosáhnout 2,6 milionu metrů čtverečních. V roce 2025, za příznivých tržních podmínek, zůstane objem nové nabídky také na úrovni 2,5 milionu metrů čtverečních,“ předpovídá Vladimir Morebis, obchodní ředitel, partner společnosti Est-a-Tet.

V důsledku toho celková nabídka nových budov alespoň zůstane stabilní. Kromě nové výstavby bude akumulace vystavených bytů usnadněna snížením objemu absorpce.

„V posledních dvou letech se objem nabídky v Moskevské oblasti udržel na poměrně stabilní úrovni 5,6–5,8 milionu metrů čtverečních. Ve „staré“ Moskvě se objem nabídky pohybuje na úrovni 2,8–2,9 milionu metrů čtverečních, v Nové Moskvě 0,9–1,0 milionu metrů čtverečních a v regionu 1,8–1,9 milionu metrů čtverečních. Drobné výkyvy v důsledku celkové makroekonomické situace jsou zpravidla krátkodobé. Proto v letech 2024–2025, pokud bude příznivá situace na trhu přetrvávat, zůstane objem nabídky stabilní,“ domnívá se obchodní ředitel a partner společnosti Est-a-Tet.

Není však třeba očekávat ani předimenzování nabídky, protože, jak poznamenává Vladimir Morebis, developeři „začali poměrně rychle reagovat na změny tržních podmínek a při kolísání poptávky regulovat objem nabízeného bydlení“.

Pokles poptávky na pozadí stabilního objemu nabídky však zjevně vyvine tlak na ceny, takže developeři, kteří za pozemky přeplatili v očekávání zvýšení ceny za metr čtvereční, se mohou ocitnout ve ztrátě. Navíc, pokud centrální banka zvýší klíčovou sazbu, jak slibuje, tato ztráta se ještě zvýší. Je třeba poznamenat, že ve druhé polovině roku 2023 a na začátku roku 2024, kdy developeři skupovali drahé pozemky, účastníci trhu obecně očekávali, že regulátor začne klíčovou sazbu snižovat do konce roku 2024, a téměř nikdo nevěřil v možnost jejího zvýšení.

„Pokud došlo k nafouknutí cen pozemků, zvyšuje se tím celkové náklady projektu, což může snížit ziskovou marži. Zároveň pokles poptávky po bydlení povede ke snížení tržeb, což zhorší finanční situaci developerů. V kontextu klesající poptávky může být pro developery obtížnější prodat hotové nemovitosti za plánované ceny, což povede k nutnosti snižovat ceny a v důsledku toho i k poklesu zisků. V důsledku toho se společnosti mohou potýkat s problémy při zajišťování finanční stability a plnění závazků vůči věřitelům a investorům,“ poznamenává Ruslan Syrtsov, výkonný ředitel společnosti Metrium.

Developeři však mohou zjevně obtížný pozemek dále prodat, aby se vyhnuli problémům. Navíc bez ohledu na to, jak vysoké jsou náklady, jsou developeři povinni pracovat s bankovním úvěrem, takže jejich projekty v žádném případě nezůstanou bez investic – bez ohledu na poptávku, je si expert jistý.

„Velký rezidenční blok se realizuje zhruba 5 let a déle, takže existuje šance, že se během této doby situace pro developera opět zlepší. Jinými slovy, neměly by se očekávat žádné dramatické události ve výstavbě,“ shrnuje Ruslan Syrtsov.

Stejný názor sdílí i Dmitrij Šelkovskij, vedoucí oddělení pozemkových aktiv a developmentu ve společnosti IBC Real Estate. Podle jeho názoru však odvětví čeká těžké období: „Nelze zcela vyloučit možnost negativního scénáře, ale jsem si jistý, že je to extrémně nevýhodné pro absolutně všechny účastníky trhu a především pro banky, které již nyní formují své finanční modely pro nově schválené projekty s poměrně vysokou mírou distresu. Čeká nás období turbulencí, v podstatě manuální kontroly, a to jak ze strany developerů regulujících objem nabídek a cenovou politiku, tak bank v čele s centrální bankou, které s pomocí klíčové sazby formují měnovou politiku státu jako celku a stavebnictví zejména.“