Jaké doklady by měl mít majitel bytu po ruce?

Realitní makléři realitní kanceláře Vladis mají hromadu příběhů o různých podvodnících, které slyšeli od klientů. Někteří měli smůlu a nechali se oklamat, jiným se podařilo past včas rozpoznat a obchod odmítnout. Realitní makléři často sami musí vyřešit hromadu problémů spojených s koupí/prodejem domu. A samozřejmě téměř každý agent může díky svým znalostem a dovednostem říct, jak sám odhalil bezohledné prodejce.

V tomto článku budeme hovořit o tom, jak se vyhnout podvodnému schématu tím, že budete věnovat pozornost dokumentům.

Proč potřebujete před nákupem zkontrolovat dokumenty?

Pro kupujícího hraje tento šek zvláštní roli, protože pokud mu něco chybí a obchod je později ukončen, riskuje nejen zakoupený byt, ale i peníze za něj zaplacené. Navíc v případě prostého ukončení transakce je naděje na vrácení prostředků, ale v případě podvodného schématu prakticky žádná.

Prodejce riskuje i peníze, protože podle nového zákona, který vstoupil v platnost v lednu 2021, je garantem vrácení finančních prostředků. To znamená, že pokud bude transakce prohlášena za neplatnou, budou peníze inkasovány od prodejce. A pokud ji do té doby stihne utratit, bude potřebovat potřebnou částku akutně někde sehnat.

Doklady potvrzující totožnost majitele

První dokument ke kontrole je pas majitele. Musíte se ujistit, že vlastník nemovitosti a prodávající jsou stejná osoba (a pokud ne, musí mít prodávající plnou moc, ale o tom níže). Zkontrolujte, zda se údaje pasu – série, číslo, datum a místo vydání – shodují s údaji uvedenými v ostatních dokumentech k bytu.

Kromě toho se podívejte na stránky, které udávají rodinný stav a přítomnost dětí. Tyto informace se vám budou také hodit.

Pokud má prodávající děti, ověřte si, zda jsou mezi vlastníky a zda byl na koupi bytu použit mateřský kapitál. Li děti jsou také vlastníky domů, zkontrolujte jejich pasy nebo rodné listy.

Navzdory tomu, že existuje více druhů pasů, alespoň pro ruské a zahraniční občany se nejčastěji setkáte s pasy domácími.

Kromě shody údajů z pasu s údaji obsaženými v dokladech k nemovitosti věnujte pozornost stavu dokladu (pokud byl vystaven před 10 lety, ale vypadá jako nový, je to podezřelé), písma, vodoznaky, otisky , přítomnost oprav, nálepek atd. Zajímavé je, že pasy, kde se údaje zadávají ručně a netisknou, nejsou falešné. Ty se ještě dají najít, pokud to člověk dostal kdysi dávno někde v malém provinčním městě.

Zahraniční občané mohou podle ruského práva také prodávat a kupovat nemovitosti bez omezení. Kromě cestovního pasu své země jsou povinni předložit notářsky ověřený překlad dokumentu.

Titulní dokumenty k nemovitostem

Titulní dokumenty potvrzují, že vlastník je skutečně vlastníkem. Uvádějí, na jakém základě vlastnické právo vzniklo: koupě, dědictví, darování atd. Pokud vlastník nemá doklady o vlastnictví, existují tři možnosti:

• Bydlení není privatizováno, což znamená, že vlastník se musí nejprve zapojit do privatizace a poté do prodeje;
• dokumenty se ztratí a vlastník je musí nejprve obnovit;
• Zde je podvodník, který chce zmizet s vašimi penězi.

Zvláštní pozornost věnujte bytu v novostavbě, pokud byl koupen na základě smlouvy o postoupení práv. Poté musíte od prodávajícího získat potvrzení o přijetí finančních prostředků předchozím vlastníkem a akt o převzetí a převodu bydlení, pokud byl dům již pronajat.

Nájemní smlouvy, barterové smlouvy a soudní rozhodnutí jako listiny o vlastnictví jsou poměrně vzácné. Pro zajištění platnosti těchto dokumentů je lepší kontaktovat profesionálního právníka.

Výňatek z USRN

Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí je univerzální dokument, který odráží údaje o vlastnících nemovitosti, přítomnosti věcných břemen na ní a další důležité nuance. Výpis může nahradit katastrální pas nemovitosti a list o zápisu vlastnictví.

Právě díky výpisu z Jednotného státního rejstříku je zjištěna většina nesrovnalostí. Pokud kontrolu ignorujete, riziko vzniku problémů v budoucnu se řádově zvýší.

Formát výpisu z Jednotného státního rejstříku se liší a závisí na cílech žadatele. Mimochodem, nejen majitel, ale také kupující má právo jej získat za 250 rublů na webu Rosreestr. Pokud je prodej a koupě realizována bez hypotéky, postačí zkrácená forma. K vystavení úvěru bude banka vyžadovat prodloužený výpis.

Rosreestr uchovává informace o bydlení privatizovaném od února 1998. Dokumenty pro dřívější data získáte od úřadu technického inventáře nebo místní správy.

Souhlas manžela

Pokud byl byt koupen během manželství, zákon vyžaduje získání souhlasu druhého z manželů k prodeji. Tento požadavek je navíc relevantní ještě tři roky po rozvodu.

Mnoho prodejců na přímý dotaz, zda byli v době koupě bytu manželé, neupřesňuje nebo dokonce lže. Kupující se v tomto případě může chránit tím, že si od prodávajícího vyžádá notářsky ověřené prohlášení, že nebyl ženatý.

Pokud máte notářsky ověřený souhlas od druhého z manželů, zkontrolujte, zda nebyl odvolán.

Souhlas se nevyžaduje, pokud byl obytný prostor darován prodávajícímu nebo byl získán dědictvím.

Zajímavé je, že kupující potřebuje ke koupi domu také souhlas svého manžela.

Potvrzení o splacení hypotečního úvěru

Pokud prodávající použil na pořízení bydlení hypoteční úvěr, musí kupující zajistit splnění všech závazků vůči bance. To neplatí pro případy, kdy majitel upozorní, že byt je zajištěn bankovní organizací.

Pokud majitel tvrdí, že úvěr byl splacen, musí doložit smlouvu o úvěru a potvrzení o splacení. Vydává se na hlavičkovém papíře banky, má jedinečné číslo, je ověřen razítkem úvěrové instituce a podpisy odpovědného pracovníka a vedoucího pobočky. Zkontrolujte, zda se číslo úvěrové smlouvy shoduje s číslem uvedeným v certifikátu.

Neexistenci věcného břemene navíc potvrzuje výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.

Osvědčení o právní způsobilosti

Certifikáty od PND a ND jsou zárukou právní způsobilosti prodávajícího. Pokud se po uzavření smlouvy ukáže, že vlastník je soudem zbaven způsobilosti k právním úkonům, bude obchod ukončen jako neplatný.

Certifikáty bohužel neposkytují 100% záruku. Šance na úspěšný výsledek transakce se ale zvyšuje. Kupující by si proto měl vyžádat informace, zejména pokud je prodávající velmi staršího věku nebo vykazuje známky nevhodného chování.

Osvědčení o státní registraci práv

Osvědčení o státní registraci vlastnictví je jedním z hlavních dokumentů pro nemovitost. Nyní je certifikát vydáván v klasické papírové i elektronické podobě, ověřený digitálním podpisem.

Pokud bylo bydlení zakoupeno před rokem 1998, prodávající nebude mít osvědčení o registraci, pak musí provést privatizační řízení a teprve poté uzavřít obchod.

Technický pas bytu

K upřesnění adresy, zjištění vlastností domu a přesných parametrů bytu je potřeba technický pas. Obsahuje plán prostor a vysvětlení. V zásadě všechny stejné informace obsahuje výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí. Ale pouze technický pas pomůže odhalit nelegální přestavbu, pokud byla provedena. Někdy banky při žádosti o hypoteční úvěr vyžadují osvědčení o registraci.

Neoprávněná přestavba se nestává překážkou pro pořízení bytu, ale ne každá banka na takové bydlení schválí hypotéku. Kromě toho, pokud se informace o uspořádání dostanou k regulačním orgánům, problém s jejich legitimizací po uzavření transakce připadne na kupujícího, což bude znamenat zbytečné finanční a časové náklady. Někdy je prostě nemožné legitimizovat přestavbu, pokud jsou zasaženy například nosné zdi. Pak budete muset vrátit byt do původní podoby.

Informace o přihlášených

Certifikát ve formuláři č. 9 vám umožňuje zjistit, kdo je v bytě registrován. Navíc v tuto chvíli tito lidé mohou bydlet na jiném místě, ale po návratu budou mít právo byt užívat. To platí pro osoby ve vězení, vojenský personál a studenty.

Takový certifikát lze snadno zfalšovat, takže v ideálním případě chcete, aby jej prodejce obdržel za vaší přítomnosti. Vyžádejte si dvě možnosti najednou – běžnou a archivovanou, druhá poskytuje úplnější informace.

Doplňující informace vám poskytne osvědčení č. 12, díky kterému zjistíte, zda byli v evidenci evidováni lidé, kteří byli odhlášeni z důvodu vyslání na internátní školu pro nemoc, pohřešované osoby, vojenský personál nebo osoby ve výkonu trestu. byt. V osvědčení není uvedeno jméno a příjmení, pouze počet zapsaných osob a rok jejich narození. Vše ostatní bude nutné vyjasnit s prodejcem.

Kopie finančního osobního účtu

Tento dokument opět duplikuje informace o všech občanech registrovaných v daném obytném prostoru a obsahuje také informace o přítomnosti dluhů za bydlení a komunální služby a údaje o inženýrských komunikacích. Kopii účetní závěrky často vyžaduje banka při schvalování hypotečního úvěru nebo notář při ověřování smlouvy.

Plná moc

Ověření plné moci je nutné, pokud majitel z nějakého důvodu nemůže být přítomen u transakce. Existují tři druhy plné moci:

• obecně – pro jakékoli akce s bydlením držitel plné moci v tomto případě plně nahrazuje vlastníka;
• speciální – omezuje pravomoci správce, obvykle je svěřeno shromažďování dokumentace;
• jednorázově – na jednu konkrétní akci, například k získání certifikátu.

Transakce na základě plné moci patří podle statistik realitních kanceláří k nejrizikovějším, protože plná moc může být odvolána nebo zfalšována.

Shrnout

• Zkontrolujte originály, nikoli kopie nebo fotografie dokumentů. Moderní technologie umožňují vyrábět velmi kvalitní padělky.
• Nespěchejte. Udělejte si čas na kontrolu a přemýšlení. V případě pochybností se poraďte s právníky a dalšími odborníky.
• Hypotéka do jisté míry garantuje právní jistotu nemovitosti, protože ji ověřuje i banka.
• Informace v dokumentech jsou duplicitní, ale čím více je kontrolujete, tím je pravděpodobnější, že odhalíte nesrovnalosti a vyhnete se pádu do pasti.
• Zaměstnanci velkých realitních kanceláří – realitní makléři, hypoteční makléři a právníci – vám pomohou s rychlejším a bezpečnějším pořízením bydlení.

Realitní makléři realitní kanceláře Vladis jsou připraveni vám pomoci najít to nejlepší bydlení pro jakýkoli účel. Naše databáze obsahuje možnosti pro každý vkus a rozpočet a zkušení makléři vám rádi poradí s výběrem nemovitosti a nabídnou své služby na podporu transakce. Pokud potřebujete hypotéku, makléři Vladis vám ji pomohou získat za výhodných podmínek v některé z partnerských bank. Volání!

Konnov Roman Alexandrovič

Zajímavé články o bydlení:

• Podaří se majiteli prodat byt s nelegální přestavbou?
• Které byty je lepší nekupovat v roce 2021
• Ceny nemovitostí v Nižním Novgorodu
• Jak si vybrat byt na světových stranách
• Rizika při prodeji druhotných nemovitostí

RBC Real Estate vysvětluje, jaké dokumenty je třeba připravit pro ty, kteří plánují prodat byt v roce 2021. Pokud se o to předem nepostaráte nebo si nepřevezmete potřebný certifikát, transakce nebude zaregistrována

Foto: Anete Lusina/Pexels

Sběr dokumentů je důležitou fází předprodejní přípravy. Níže zveřejňujeme seznam dokumentů potřebných pro úspěšnou transakci. Doporučujeme se jimi předem zásobit: minimalizujete tím náklady do budoucna. Můžete se obrátit na realitní nebo advokátní kancelář – specialisté pomohou s papírováním a zajistí maximální bezpečnost transakce. Náklady na tyto služby obvykle dosahují 2–3 % z ceny bytu. Pokud je ale váš rozpočet omezený, můžete si dokumenty připravit sami.

Seznam dokumentů pro prodej bytu

• Cestovní pas
• Spravka o sostave semi
• Smlouva o prodeji
• Výňatek z USRN
• Notářsky ověřená plná moc
• Povolení od opatrovnických orgánů
• Rodný list
• Písemný souhlas manžela/manželky
• Titulní dokument
• Technický pas

Cestovní pas

K uzavření transakce budete potřebovat především identifikační doklad prodávajícího nebo jeho oprávněného zástupce. Pokud je vlastníků více, je nutný pas každého vlastníka. K prodeji bytu musí cizí občané předložit povolení k pobytu nebo notářsky ověřený překlad svého pasu.

Spravka o sostave semi

Jedná se o rozšířený výpis z domovní knihy. Umožňuje potenciálnímu kupci zjistit celou historii vlastnictví nemovitosti a ujistit se, že v obytné ploše není nikdo evidován. Chcete-li získat dokument, musíte kontaktovat MFC. Navíc si ho lze objednat na portálu vládních služeb. Certifikát se považuje za platný nejdéle 30 kalendářních dnů. Poskytováno zdarma.

Smlouva o prodeji

Právně stanoví podmínky transakce a zajišťuje závazky stran. Smlouva specifikuje pasové údaje prodávajícího a kupujícího, náklady na byt, jeho katastrální číslo a adresu. Každý účastník transakce musí mít originály. Další kopie je předložena registračnímu úřadu. Povinným dodatkem kupní smlouvy je převodní a akceptační list.

Výňatek z USRN

Nahrazuje osvědčení o vlastnictví a umožňuje kupujícímu vědět, zda na nemovitosti existují břemena. Je například zatčena nebo zastavena bance? Výpis z Jednotného státního rejstříku lze získat od MFC nebo na oficiálních stránkách Rosreestr. Spolková katastrální komora navíc otestovala online platformu pro vydávání informací z Jednotného státního registru nemovitostí.

Notářsky ověřená plná moc

Vyžadováno, pokud se vlastník nemovitosti z nějakého důvodu nemůže osobně zúčastnit transakce. Plná moc obsahuje pasové údaje zmocněnce, seznam jeho práv, adresu bytu a datum vyhotovení dokladu. Zmocněncem může být každý způsobilý dospělý občan. Dokument musí být notářsky ověřen.

Povolení od opatrovnických orgánů

Pokud má rodina děti do 14 let, bude vyžadováno povolení k prodeji bytu od opatrovnických a opatrovnických orgánů. Dokument zaručuje, že dohoda nezasahuje do práv dítěte a že se po jejím uzavření nezhorší jeho životní podmínky. V případě, že je v obytném prostoru pouze zapsán nezletilý, ale není jeho vlastníkem, není nutný souhlas opatrovníka.

Rodný list

Pokud je vlastníkem bytu dítě, musí rodiče k uzavření transakce kromě pasů předložit rodný list. Opatrovníci a poručníci musí mít soudní rozhodnutí o zřízení opatrovnictví nebo potvrzení o osvojení. Pokud je nezletilému vlastníkovi 14 let, spolu s cestovním pasem se předkládá rodný list.

Písemný souhlas manžela/manželky

Nemovitost získaná během manželství se považuje za společné jmění – i když je na listinách uveden pouze jeden vlastník. V tomto případě bude prodávající potřebovat k uzavření obchodu písemný souhlas manžela (je třeba přiložit i oddací list). Neexistují žádná přísná pravidla pro jeho úpravu a obsah, dokument však musí být opatřen podpisem a pečetí notáře.

Titulní dokument

Jakýkoli dokument, na jehož základě se eviduje vlastnictví nemovitosti. Pokud jste koupili byt, budete potřebovat předchozí kupní smlouvu, pokud jste jej privatizovali, budete potřebovat privatizační smlouvu, pokud jste jej dostali darem, budete potřebovat darovací smlouvu, pokud jste ji obdrželi jako dar. dědictví, budete potřebovat potvrzení o dědických právech. Pokud se papír ztratí, musí vlastník kontaktovat organizaci, kde byl vydán.

Technický pas

Tento dokument obsahuje technickou charakteristiku bytu a jeho podrobný grafický plán. Registrační osvědčení je nutné k získání povolení od opatrovnických a poručnických úřadů, stejně jako v případě, že kupující plánuje vzít si hypotéku. Kromě toho vám umožňuje zjistit přítomnost nelegální přestavby. Kopii technického pasu lze objednat u BTI nebo MFC. Doba platnosti je pět let.

Další dokumenty

V některých případech je k prodeji bytu potřeba další papírování. Snižují transakční rizika a urychlují rozhodovací proces kupujícího. Majitel nemovitosti může být požádán, aby předložil potvrzení o tom, že není registrován na psychiatrické nebo protidrogové klinice. Mnoho kupujících chce mít také jistotu, že prodávající nemá žádné dluhy za služby. K tomu potřebujete výpis o stavu vašeho osobního účtu: lze jej získat od MFC, HOA, UK a také na portálu vládních služeb. Navíc, pokud byla nemovitost převedena na majitele na základě dědické nebo darovací smlouvy, vyplatí se předem objednat potvrzení o absenci dluhu na dani z nemovitosti.

Doklady pro prodej podílu na bytě

Pokud je byt ve společném vlastnictví, existuje řada nuancí. V první řadě je prodávající povinen o svém přání prodat svůj podíl informovat ostatní vlastníky nemovitostí: ze zákona dostávají při koupi výhodu. Za tímto účelem se zasílají osobní písemná oznámení do místa bydliště všech účastníků ve společném vlastnictví. Pouze pokud do měsíce zbývající akcionáři nevyjádří přání koupit zcizený podíl, je povolen jeho prodej třetím stranám. Pokud je tato podmínka porušena, mohou požadovat zrušení obchodu. Při prodeji podílu na společném bytě navíc musí být kupní smlouva ověřena notářem.

Zápis vlastnictví

Po shromáždění všech potřebných dokumentů můžete zaregistrovat převod vlastnictví. Toto je poslední krok, po kterém se kupující stává vlastníkem bytu. Transakci můžete dokončit na pobočce Rosreestr nebo v MFC. Druhá možnost je jednodušší a pohodlnější, ale vyžaduje více času. Prodávající a kupující se musí zaregistrovat v centru veřejných služeb, přijít společně na schůzku, vyplnit papíry a předat balík dokumentů. Měly by být také doprovázeny potvrzením o zaplacení státní daně (2 XNUMX rublů pro jednotlivce). Registrace transakce u Rosreestr obvykle trvá sedm pracovních dnů. Pokud jsou dokumenty předkládány prostřednictvím střediska veřejných služeb, jsou přidány dva dny pro jejich převod do Rosreestr.